受け取った生命保険金への相続税は発生します

不在者財産管理人選任

都市の再生と日本の再生

たくさんの魅力がある。都市にはこの都市の魅力に気づいた人々が、最近、都市に回帰している。どんなにインターネットやビジネスの集積としての都市は、新たなビジネスを引きつける。ITが普及しても、人間的な触れ合いや経済的な活動,取引における対面コミュニケーション商談や企業内でのミーティングは、人間と人間との接触か欠かすことはできない。
実際、はら生まれるものであるさまざほなビジネス·チャンスが転がっている。
新しくビ多様な企業の集積は、都市には、ジネスを始めようとするとき、大きな財産となる。人口の集積は、大きなマーケットの存在を意味する。対面コミュニケーションの重要性はそのとき、モノを輸送したり、人に会いに出かけたりするときの費無視することはできない。人口の集積や企業の集積を容易なものとする。用が問題となる。

通勤費用や輸送費の低下は、多くの企業や人口の集積は、少ない移動回数や費用で数多くのコミュニケーションまた逆に、これが、都市の人口集積が大きな外部経済を生む理由であるを可能にしてくれる。meの都全国総合開発計画に代表されるよそれにもかかわらず、戦後日本の都市政策は、(全総)国土の均衡ある発展を目標としていた。
この計画のもとでは、うに、つねに都市への過度な都市という資源を有効に利用するという考え方は、まったく存在しな集中が問題とされた採用されなかった。かった。
人口や産業を積極的に都市に集中させる方策は、一全総と呼ばれた最初の計画は、一九六0年代の農工間の格差や地域間格差を解消するため工業の分散化を意図していた。

都市への集積を抑制し、地域の雇用を確保し、地域経済をに、発展させるための分散化戦略が意図されていた。それにもかかわらず、この間、都市への人口産業集積は止まらなかった。むしろ、人口や産業の都市への流入によって、日本の高度流入、都市化の進展にともない、余剰労働力が農村から都市経済成長は維持されたといってもよい。経済成長が実現できたのである。へと移動したことによって、一九七○年代に入っても、この考え方は基本的に変化していない。
一九六九年の新総合開発全国土を有効に利用する二全総においても、ことを目標として、過密,過疎、都市計画と地域の格差の問題を解消しようとした。この時期に、都市計画法や建築基準法も制定され都市の開発は抑制されるようになる。
都市へ人口が流入するにもかかわらず、開発を抑制すれば、地価や経済成長にともなって、三全総に入っても、政府の地方重視の住宅価格が上昇するのは当然である。一九八○年代スタンスは変化しない。
容積率を緩和しても、日照権を保護するために日影規制が導入されて実質的な都市の高度利用は抑制されてしまった。
事故物件に関する情報市の有効利用がようやく議論の俎上に一九八○年代の後半になり、中曽根内閣の時代になると、規制緩和によって都市を再生しよその後のバブルと呼ばれる地価高騰によって、うとする計画が持ち上がった。しかし、その画や規制緩和は評判の悪いものとなってしまった。このように、これまでの日本の都市政策では、都市を有効に利用しようとする考え方はいかにして地方の経済や農漁村を維持すべきかというまったくといってよいほど見出されず、

点に主眼が置かれていた。
小泉内閣が誕生して、大規模な財政赤字の問題とともに、地方における公共事業の効率性の低さが次第に明らかになると、これまで無視されてきた都市という資源を有効に利用すべきであるという考え方が注目されるようになった。

都市そのものが持っている有効資源を活用して、本書では、都市再生を図ることによって停滞している日本経済も再生できることを明らかにしたい都市を再生するために必要な手段を明らかにして、なるべく税金を使わずに、都市の高度利用を実現し、人々が豊かさを実感できる方策を提案したい。住宅問題は都市に固有の問題本書の基本的な考え方は、表序-1にまとめることができる。都市の高度利用には、費用が発生する。は、左側に都市の高度利用から生じコストと便益ベネフィット表る便益を列挙した。
これに対して、右側には高度利用から生じる費用が挙げられている。高度利用によって、社会的な損失が発生する。しかし、本書で示すように、そのコストは他の手段によって解決できる。したがって、これらは都市の高度利用に対する本質的な問題や障害ではない。むしろ、高度利用によってこそ解決できる問題もある。とりわけ日本の都市を再生するためには、土地·住宅問題は都市に固有の問題である。
土地·住宅問題を解決する必要がある。
通勤可能圏内で住宅や土地を求める際のコストが高いことが日本の土地·住宅問題として、通勤時間が長くならざるをえない指摘されている。安くて適当な住宅を探すには、人々は通勤のために混雑した電車で長い時間を過ごさなければならない。また、都市の道路は慢性的輸送や通勤には多大な時間を必要とする。

時代に合った地域をつくり

固定資産税の変動分

定期借家権制度は
渋滞し、都市の緑は次第に少なくなり、ごみの量が増えて都市の美観は損なわれようとしている。世界一安全といわれた東京も、次第に治安の悪化が懸念され始めている。ヨーロッパの都市に比日本の1人当たりの公園面積は見劣りがする。いざ地震や災害が発生したときに、較すると、避難するための空地やオープンスペースを見つけることも次第にむずかしくなっている。

これらは土地·住宅問題と密接に関連している。これらの問題を解決し、人々がゆとりあるどのような対策が必要だろうか。
豊かな都市生活を実感するためには、都市の再生とは、都市人々が豊かさを実感する政策でなければならない。の利便性を有効に活用して、市場メカニズムが重要な役割を担うまず、防災上の観点から都市問題を考えてみよう。地震に強い街をつくるにはどうしたらよいだろうか。
東京をはじめとして、今後予想される大震災によって甚大な被害が大都市では、発生すると予想されている。地震や災害に強い街をつくり、安全な暮らしを人々に約束するた何が必要であろうか。
めには結論からいえば、都心の土地を高度利用することによって、オープンスペースをつくり、そして延焼や被害の拡大を防ぐ必要がある。容積率規制や日影規制を大幅に緩和して、高度利用を実現すれば、これは可能となる。次に、通勤時間を短縮するためには、何が必要であろうか。これまでは、都市の土地を高度に利用することを過度に規制してきた。
その結果、東京の便利さを求めて地方から流入してきた人々は、郊外に住まざるをえない。
そのために日本の都市は、外延的な拡張を続けてきたより郊外へと開発の手が伸びていったのである都心の高度利用が実現できれば、郊外に住む人々の土地需要が少なくなる結果、よりコンパクトな街が形成されるだろう。これによって、郊外の自然も破壊しなくてすむ。通勤時間の短縮化も可能になる。人々は混雑した電車のなかで多くの時間を費やさなくてすむのである。

鉄道の混雑だけでなく、道路の混雑はどのように解消したらよいのであろうか。これには市場メカニズムを使うことが望ましい。道路の通行料や鉄道料金に混雑料金制を導入して、混雑時間帯では通常よりも高い料金を設定すればよい。これによって、容積率の規制によらなくても都市の混雑を解消することができる都市の集積によって不足することが予想される都市のインフラを整備するには、さて、どのように財源を調達すればよいのであろうか。
道路の整備や鉄道の整備には、右に述べた混雑料多大な財源を確保することができる。金によって、都市ガスや電力,上下水道等も市場メカニ需要の増加には料金の上昇で対応し、ズムを活用して、その料金収入を用いてこれらの公共資本を調達すればよい物への廃止すべきそれでは、ごみ問題も含めて、都市環境を維持するためには何が必要であろうか。
このような料金徴収が可能ではない財·サービスを供給するための公共資本については、どのように資金を調達すべきであろうか。
これについては、固定資産税等による地方財源にその資金を求めるべきである。土地を高度に利用すれば、それは可能となる。これまで以上に高度利用が実現できれば、土地の潜在的な生産性は高いのだから、土地に対する課税によって、より多くの財源を確保することができるこれに対して、建築物に対する固定資産税は廃止すべきである。住宅やオフィスに対する固定資産税は高度利用を阻害するので望ましくない。
その他には、固定資産税だけでなく土地譲渡所得税の一部を都市財源として用いることが適当であろう。
土地譲渡所得税は凍結効果を持つので望ましくないといわれるが、岩田規久男教凍結効果は防ぐことができ授学習院大学の提案した延納利子税を導入することによって、る。これらの財源を用いれば、学校の整備や病院の充実、あるいは介護施設等の拡張も実現す

ることができる。
若い人からお年寄りまで便利で豊かな都市的な生活が実感できるように、市を再生することができる。地価も上昇する。都市部の地価がこのような政策が実現すれば、都市の再生が可能になり、これは銀行の貸し渋りを抑制し、金融担保価値が上昇し、不良債権も減少する。
現場のプロが教える上昇すれば、機関や産業の再生にも貢献するであろう。都市の土地を担保として保有する銀行や金融機関に金融機関が再生すれば、日本の産業にとっても再生の新しい可能性を提供することができる。都市再生こそが新しいビジネスを開拓し、産業構造を転換する契機となる。チャンスとなる。日本の再生をもたらす最後のチャンスかもしれない。郊外や地方の地価が下落する都市の高度利用によって、都心の地価が上昇するのに対して、分配上の不平等が発生するかもしれない。
これに対処するには、固定資産税や譲渡その結果、これは真の弱者を保所得税の税制を用いて地価の上昇による開発利益を吸収する必要がある。護するための財源となる。また、都市のインフラ整備のために土地や家屋を収用された人々にゴネ得を許さずに民主的な解決を実現できるような収用対する補償を充実させるとともに、公正な分配ルールと情報開示や住民参加が不可欠ルールを確立すべきである。
このためには、である宅のミスマッチと非効都市高度利用を実現するため本書の基本的な提案を要約しておこう。
表序-2は、ここで、の政策的な手段である多くのミスマッチが発生している可能性日本の都市の土地利用や住宅利用の方法を見ると、本当に必要な人々に、土地という資源が行きわたらなければ、土地を高度に利用するが高い。

本当に有効利用する人に土地が転売され、というインセンティブも働かなくなってしまう。よそれにり効率的に土地を使う人に賃貸借されれば、都市の高度利用は実現されるはずである。土地を有効に使う人に土地が行きわたらないという問題が発生している。もかかわらず、本来、これらのミスマッチの問題を扱ったのが、第一章から第三章である。
オフィスやアパートの賃貸借日本の戦後からある借地借家法に焦点を当てて、第二章では、

にミスマッチが発生しており、貸したい人と借りたい人との間の調整に障害が存在している,とを明らかにする。その準備のために、第1章では私たちが持家と借家をどのような基準で選ぶかを考えることにしよう。第三章は、土地や住宅を売買するときに発生するミスマッチを扱う。
有効に土地を利用する人に土地が転売されない理由は、譲渡所得税や相続税などの税制に求められる。これらの土地税制が、従来の土地利用を依然として有利にする結果、新しく土地を有効に利用する人たち土地が転売されないという事態が発生する。
効率性を高めるために第四章では、土地所有が零細化した理由が考えられている。土地を高度利用するにしても一定の規模以上で開発したほうが、土地を利用するのは効率的である。ペンシルビルのような零細な土地利用は、一見してわかるように、このような建物がなぜ存きわめて非効率である。在するのか。

確定的に取得したもの

疲弊するマンション群

また、現在でも建設されているのは、どのような理由かを明らかにし、この原因を探ることが、この章の目的である。多くの場合には、相続税あるいは譲渡所得税といった税制が土地の切売りをもたらしている原因で、これが土地の零細化を招いている。この章では、ひとたび零細化した土地を集約化するための手段として、どのような方策が考売買を通じて、えられるかについても検討する。土地所有を集約化するためには、零細な土地を大規模な土地所有に変換する必要がある。
それを妨げるような税制を改め、集約化するためのインセンティブを与えることが必要である。このとき地権者間の利害調整において、著しい不公平をもたらさずに、他方、ゴネ得を排除するための方法を考え出さなければならなの際に、証券化といった手段が考えられる。ここでは、強制的な収用権を認めたうえで、土地共同化事業において、一定の補償制度が提案される。

この点は、不燃化区分所有住宅の今後のあり方についても大きな問題点を投マンションげかけている。今後は定期借家権+証券化区分所有という供給方法は、の組合せによって代替されることが望ましいだろう。

土地を集約化することによって、新しい建物を建設し、効率的な高度利用を実現することも必要であるが、これからの課題である。既存の住宅を有効に活用することも、中古住宅市場をどのように活性化するかという問題を考えてみる。第五章では、ここでは品質の問題を取り上げて、中古住宅市場で問題となっている情報の問題、中古住宅の取引を活性化するための方法を検討したい。
これによって、既存の住宅をむだにせずに有効利用が可能となる消と集積の利益は両立できる右に述べた対策を用いて、大都市を再生するという考え方は、さまざまな反論を招く可能性がある。一極集中問題といわれて、東京は過大であると指摘されるのは、人口規模が大きくな都市的インフラが不足して、さまざまなボトルネックが発生する結果、るにつれて、都市環境が悪化するからである。
すなわち、人口の集積にともない、混雑現象や環境汚染といった問題が発生することが指摘されている。このような考え方を背景にして、分散型の都市構造を造ることが提案されているしかし、第七章では、このような考え方に対して反論する。
都市の分散政策は、前述のように、多くの人口が集積することによって、大都市の魅力を減殺するものである。ネットワークが構築され、それによって多くの人々が利益を受ける。そのとき発生するさまざまな外部不経

すなわち混雑現象や環境汚染に対しては、済、人口分散政策という方法よりも、混雑料金を導入する方法や環境外部性に対して課徴金を課すほうが望ましい。
容積率規制によって高度利用を制限することは、必ずしも有効な政策ではないことを明らかにしたい。
混雑料金や課徴金の実施によって、都市の混雑を解消し都市の環境を維持しながら、集積にともなうさまざまな利私たちは享受することができる益を、第六章では、中央から地方への再分配政策としての地方交付税あるいは国庫支出金という再分配財政制度が検討される。なぜ地域振興政策が必要とされるのかといった大問題このとき、が検討されなければならない。
大都市という資源を有効に利用すると同時に、地方という資源どのような制度が必要だろうか。
情報の非対称性地方は貧しいからとも有効に利用するためには、これまで、いう理由だけで再分配を認めてきたが、これが本当に地方の効率化に役に立つのであろうか魅力的な地方を形成するために、いかなる財政制度を用いて地方を活性化していくべきかにっ都市と地方の競争が、いて議論したい。より豊かな日本の将来を築くことになるであろう制度の不備も再生を阻むこれまでの住宅政策を批判的に検証する。第九章は、緊急事態における都市政策の一環としての住宅政策に焦点を当てて、とくに将来の大地震や大災害に備えて、どのような住宅政策を準備すべきかについて考える。阪神·淡路大震災で経験した出来事を教訓にして、今後の住宅政策について考えてみよう。
緊急事態において求められる対策を検討することは、非常に重要な問題である第八章では、日本の金融制度の大きな問題である不良債権の処理について考えてみたい。不地価が低下することによって、良債権の多くは土地·住宅を担保にしたものである。この不良債権の価値がさらに傷つけられている。日本の金融制度は土地担保金融といわれ、土地·住宅しかし、を抵当にして貸出をするという形態を取ってきた。
このような金融のあり方は大きな曲がり角にきている。土地さえ抵当に入れておけば安心して貸出ができると考えたために、日本の金融制度は歪んだものになってしまった。
土地担保の競売市場の不備にある。

日本の不良債権処理を阻んでいる一つの原因は、ひとたび企業が倒産して、債権者が担保になっている土地や住宅を売買しようとすると、さまざまな障害のために、不動産の売却が進まないといった事態が発生している。これは銀行の不良債土地の有効利用を阻んでいる。この原因は法制度の不備にある。権の処理を遅らせると同時に、短期賃借権と呼ばれる制度が、土地所有者あるいはその抵当権者が土地を売買する際の障害になっている。このような法律の不備を改めて、土地や担保になっている資源を市場で売買することによって、不良債権の処理が進むと同時に土地·住宅の有効利用が可能となる。
さらにこれは貸し渋りを抑制する結果、金融市場を活性化し、新しい産業への資金供給を促すうえでも有効な手段である本書で提案される政策が実現されれば、郊外の自然を生かしながら、私たちは、都市の豊かさを実感することができるだろう。それだけでなく、金融機関の新事業への貸出を通じてリーディング·インダストリーの育成に貢献するであろう。

都市再生こそが、日本再生の契機となると考えられる

持家と借家はどちらが得か

私たちが住宅サービスを選択するとき、いちばんはじめに考えなければならないのは、家を買うか、アパートに住むかという問題である。
生活用口座が共有のお金