これならいける

多摩ニュータウンの人口動態

このような利害調整の問題は、すでに説明した定期借家権という競争的な借家契約のもとで解消される。定期借家権+証券化この意味で、というやり方は土地やビルの共同化事業において有効な機能を果たすと考えられる。今後、定期借家権を導入することによって、共同化事業における利害調整の問題が解決し、また証土地所有者間の利害調整問題も解消するだろう。
券化と八割ルールによって、マンションではただ乗りが起きる

不燃化区分所有住宅が地震のために甚大な被阪神·淡路大震災では、多くのマンションマンションの一部が損壊したり、共有部分が被害を受けた。マンション全体が倒害にあった。
壊したならば話は別であるが、一部が損壊したときに、区分所有法の大きな問題が露呈する。各住戸の所有者はマンション全体に対して、現在自分が居住してい区分所有法のもとでは、る部分と共有部分の一定割合について権利があるとされる。また土地についても全体の敷地分の面積に対して一定割合の権利がある。
アプローチやエレベーターなどの共有部分についてもこの点は同様であるしかし、共有部分や建物の一部が損壊したときに、それを誰がどのように負担するかについて明確なルールがこれまで存在しなかった。一部が被害を受けたときに、「他の住居のことであるから、といい張る人々が出てきたときに、それは私には関係ない」被害を受けた部分の補修費用を誰が負担するかといった問題が現実化する。

このとき、ただ乗り公共経済学でいうが発生する一致でしか建替えができない自分の保有している区分所有の部分についてはいっさい被害がないのだから、他の住居にっいての被害額を負担するのは納得できないという人たちが存在する。
また建物のかなりの部分が損害を受けており、いっそのこと棟全体を建て替えてしまったほうが安上がりで合理的であるにもかかわらす被害を受けなかった一部の区分所有者が反対したために、全体の建替えが遅れたり、不可能になるという事態も発生した。一九六○年代に数多く建築されたマンションが、これから数年のうちに建替え時期をむかえる。
プロ整理業者のこのような老朽化による建替え問題に直面した際に、いまと同じような反対者が出現する可能性が高い一部の人たちがまだ建替えは必要ではないといって建替え決議に反対すると、現状では建替えはいっさいできなくなってしまう。法的には反対者がいても、五分の四以上の人々が賛成した場合には、強制建替えが可能であるとされている。しかし、このような強制建替えによる事業はいまだに実現していない一部の人たちが反対し、そして事業の差止めを訴えれば、それによって事業は頓挫してしまう。現状で実現しているのは、すべて全員同意による任意建替えだけである。つまり一人も反対者がいなかったときだけ、建替えは可能になっている。
一人でも反対したら、いっさい建替えは実現していないのが現状である。所有部分を明記しないメリットどのようなことが必要だろうか。このような問題を回避するには、これについても、共同化のときに述べたように、定期借家権+証券化というルールが有効な方法であろう。
証券化によって集めた資金によって、共同アパートを建築し、そのアパートを定期借家権方式で賃貸すれば、右のような問題は起こらない。

おやじごめんな

一定の期間が経過した後に建替えの時期になれば、契約期間の終了を待って借家人を立ち退かせたうえで建替えを進めればよい。建て替えるべきかどうかは、資産価値が最大になるかどうかで決定される。より高い資産価値を実現するのに建て替えたほうがよければ、投資決定のルールにしたがうことになる。その決定は、証券の保有者が市場価値が上がると判断するかどうかに依存している。これは、地震のときにも有効である。
地震によって一部が損壊してその部分が使えなくなったときに、一部補修ですませるのか、あるいは全部を建て替えるかについても、最も効率的な

方法が選択されるであろう。どちらが安上がりで市場価値を高める方法かは投資家証券の保有者が決めることである。
ただ乗りも発生しない。このときには前述した全体に資産価値の増加や減少は証券の保有者全体に等しく及ぶために、一部の人たちだけが反対するといったことは起こらない。
もしその建替え事業について証券保持者間で利害が対立する場合には、反対者はその証券を手放せば済むことである。現実に株式市場でも、株主が一定の投資事業に反対する場合には、投資家は株を売って反対表明をするのが一つの方法である。

第2位:有価証券定期借家権+証券化を活用すると、従来のマンション購入者はみずから証券このようにを保有し、かつ自分は賃借人になるといったことが考えられる。そのとき、自分が支払った家賃は配当として、区分所有権と顕著に異なるのは、自分も含めた投資家たちに分配される。定の土地面積の権利や建物のどの部分が自分のものであるのかが明記されていない点である。区分所有法の場合には、どこが自分の所有部分であるかが明記されているために、先に述べただ乗りが発生するでは未知の共有部分が多すぎる区分所有法はさらに、複雑な問題を含んでいる。
これはある訴訟で明らかになった事例であ階上に住む住居の水道管の一部が破損し、その漏水によって階下の住居が被害にあった事る。

お困りごと

件が報告されている。漏水によって電気系統の事故が発生し、階下の住居で火災を引き起こしたという事件であるこの場合、いったい誰が責任を負うことになるのであろうか。区分所有法のもとでは、当然のことながらその住戸のすべてについて責任を負わなければならない。しかし、一人一人の区分所有者が、このような床下で発生した漏水あるいは水道管のメンテナンスについて、どれだけの情報を持っているのであろうか。
この意味でマンションというサービスは、エレベータやエントランスといった表面的な共有部分だけではなく、権利や責任の所在が不明確な部分床下の水道管や配線が数多くある。
さまざまな可能性を考えると、区分所有法は、非常に問題の多い法律であることがわかる区分所有法というやり方では、各住戸についての責任が所有者にあるとしても、その所有者が各戸の住戸のメンテナンスをするには、未知の共有部分が多すぎるという点に問題がある。
右の例でいえば、自分のほとんど知りえない共有部分にある水道や配線などについての情報をどのように知り、そしてそれをどのように維持·補修するのかといった問題があるために、維持·補修に関するインセンティブが発生しない。さまざまな事故が発生する確率がその結果、高くなる。

第2位:有価証券区分所有法には、これに対するよい解決方法がないというのが現状マンションである証券化で権利責任関係は明確にさて、右に述べた事態において、定期借家権+証券化の場合には、どのようなことが生じるであろうかこのような火災には、住宅の管理者に責任があることはいうまでもない。
したがって、このときには、住宅の保有者である証券保有者が連帯で責任を負わなければならない。被害者である借家人が家主-証券保有者を相手取って訴訟を起こし、家主の管理責任が問われることになる。この意味で、権利責任関係は明確になっている。

家主にとってはこのような責任が発生するために、住居の安全性を高め、住宅の品質を維持するために、できるかぎり努力するイ

ンセンティブが発生する。もしこの管理責任を果たすことができなければ、借家の品質は下がり、借家人を引きつけることはできなくなってしまう。したがって、定期借家権+証券化のもとでは、権利関係、責借家の質を高めるというインセンティブが常に働く。
任関係は明確であり、この意味で非常に合理的な制度になっている。
区分所有法による住宅の供給は減少し、定期借家権+証券化方式が増加して将来的には、このほうが、はるかに効率的な住宅供給方式であろう。いくと思われる。共同化事業では、と反対者に対する証券化による補償を導入することが必要である。くわえて、割ルール共同化事業やマンション建替えにおいて、強制力を担保するための法的整備を進める必要がある。

-中古市場の整備は豊かな暮らしをもたらすか

日本とアメリカをくらべて、顕著に異なるのは、住替え率の違いであるアメリカでは、仕事を変わるたびに住み替えることが多い。

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