世帯数が減る

大変でしたね

また子どもが就職したり、大学親元を離れ独立するというのが普通である。結婚や出産のために家族が増えに行くときには、ると、大きな家に引越しする。老後はフロリダやカリフォルニアで過ごそうと考えている人も多い。日本ではそのようなことはあまり考えにくい。どのような理由によるものなのだろうか。この差は、雇用制度や教育制度だけではない日米の雇用制度の差異が、住み方に無視できない影響を及ぼしていると考えられ一つには、る。日本の終身雇用制が、転居率を低くしている。
アメリカでは、職場や会社を転々とすることに対して、積極的な評価が与えられている。これに対して、これまでの日本社会では、職を転々とすることは必ずしも望ましいとは考えられていなかった。また日本の企業は、これまで人々は一生同じ企業に勤め上げることが有利であった。成長率が高かったために、より有利な同じ企業内で年齢の上昇とともに昇給の機会が与えられた。
職場を求めなくても、このような人々はあまり転居する必要がなかったとも考えられる。
終身雇用制のために、その他にも、日本には転居率を下げている要因がある。
現場のプロが教えるひとたび地域に住みつくと、さまざが発生する結果、まなサンクコスト(投下した費用のうち回収できない費用)そのコミュニティを離れることに対して強い抵抗感が働くというのが、日本社会の特徴であるように思われるその典型は、子どもの学校選びである。学校に通い出すと、子どもは転校をいやがることが将来の進学を考えて転居をしたがらない親たちも多い。そのために、父親だけが仕事の多い。都合で転居する単身赴任という事態が生じる。これは、ある地域に住居を構えたときに、それを変えるときのコストが非常に高いことを意外国人の目から見れば夫だけが単身で地方に赴任しているという事態は、味している。たいへん奇異なものと見られる。
以上のように、雇用制度や教育制度によって日本の転居率が低くなっていることが考えられるが、さらに大きな要因もある。それは、広い意味での引越し費用が無視できないことである多くの人たちが転居するアメリカの住宅は、日本にくらべて引越ししやすくなっている。住宅が造られているといえる。とを前提として、このような住宅サービスの質の違いや人々の住み方の違いは、どこから生じるのだろうか。
以下では、経済学的な観点からこの理由を考えてみよう。
低い転居率が通勤費を高めている建設白書』一九九六年版によると、日本では平均すると、1年間におよそ六%の世帯が転これに対して、アメリカではおよそ一七%、1%の世帯が居している。イギリスでもおよそ1転居している。
持家については、持家と借家世帯とに分けると、日本では約11%の転居率に対してアメリカはおよそ八%と、その差はきわめて大きい。借家の世帯でも、日本では一五%の人が転居しているのに対して、アメリカでは三二%、イギリスでは四〇%という高い値を示している表5-1

日本では、このように転居率が低いために、いろいろな問題が発生している。いったん住居を構えると、人々はなかなかそこから転居しないために、通勤費用や輸送費用の社会全体の合計は、最適な水準をかなり上回っているという実証結果が報告されている(大河原透·鈴木勉「東京圏における通勤時間の経済分析」『住宅土地経済』第七号、一六ページ、一九九三年)。

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この研究によれば、住宅や企業の配置を適当に変更することによって、つまり企業や人々を社会全体の輸送費用や通勤費用をもっと少なくすることができ住み替えさせることによって、る。いい換えると、現状では、必要以上に遠くから通勤している人々がいる一方で、通勤する必要のない人々が都心に居住していることになる。えの費用は下げられないのかもちろん、これは輸送費や通勤費の総合計を最小にするために、どのように人々を配置させるべきかという問題を解いているにすぎない。ここでは、住替えによって発生する費用を考えていないから、このような結果が出ているのである。
住替えによる移転の費用を考慮すれば現状はそれなりに合理的なものであり、住替えの費用と通勤の費用の合計を最小にするように人々は行動しているはずであるしかし、そのような高い移転費用が合理的なものかどうかを考えなければならない。住替えの費用を高めているのは、どのような要因であろうか。
住替えの費用を下げることによって、人々の転居率を高めることができるならば、それによって通勤費用や輸送費用を下げることも可能である。社会全体の効率性を改善するために何か良い方法はないのであろうか。人為的な理由から、人々の住替えを阻害する要因が発生しているのではないだろうか。
シティタワー品川引越しの少ないにくい?人々の転居率を下げている一つの大きな原因として、まず考えられるのは借地借家法であるこれは、借家の転居率を下げている。なぜなら、すでに述べたように、日本の借地借家法のもとでは正当事由がなければ、契約期間が終了しても借家人を追い出すことができないからであるみずから進んで転居していくことはあまり合理的ではない。借家人にとっては、強い借家権

保護があるために、人々はなかなかそのアパートを立ち去ろうとはしない。強制的に立ち退かせられることもないし、また家賃の値上げに対しては、裁判という方法もある。
その結果、家主は家賃を引き上げることもできない。ひとたび借家に住んだら、そこから自発的に転居していくのは、あまり合理的とはいえない。京都の住宅事情である。東京の数倍も高い敷金や礼金が要ここで興味深いのは、京都では、求される。
東京では、およそ家賃の1カ月程度が敷金·礼金として要求されるのに対し、京都五カ月というのが相場である。ただし、では四更新料は家賃の1カ月分程度である。したがって、住み続けるかぎりは、それほどコストは高くはない。
これは京都における転居のコストを高めていることを意味している。これは、家主が防衛的に敷金や礼金を高めた結果だ借地借家法による借家権保護のために、いったん高い敷金·礼金を払うと、と考えられる。転居しようとは誰も思わないだろう。転居すればまた高い敷金·礼金を払わなければならないからである。敷金·礼金の高さが、転居をさらに低くするという悪循環をもたらす。
借地借家法の結果生じた敷金·礼金の上昇が、ますます人々の転居率を低めているのである。
この意味で、自己実現的な均衡が成立していると考えられる。京都ではおそらく、転居率は東京よりも低くなっているであろう。京都の借家市場では、このような均衡を維持するような循環的な力がいつも働いている。京都は閉鎖的で他所者を排除するといわれる原因の一部は、借地借家法にあるのかもしれない。借家権保護によって転居率が低くなることを予想して家主は敷金や礼金を上げる。

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この敷金の上昇は、借家人にとってみれば、転居をいっそう不利にすることになる。したがって、人々はますます転居しなくなってしまう。住み始めたら永く住み続けなければならないという住みにくいことをいい換えたにすぎない。のは、日本の中古住宅市場は小さいそれでは、持家世帯の転居率が低いのはなぜだろうか。そのカギは中古住宅市場にあると考えられる。
賃貸借市場では借地借家法の存在のために転居率が低くなっていると考えられるが、持家世帯にとってみれば、中古住宅市場の特徴が転居率を下げていると考えられる。再び、『建設白書』で、日米の中古住宅市場での売買量を調べてみよう。一九九六年版アメリカでは年間約四二〇万戸が中古住宅市場で売買されている。
これに対し、日本では約一七万戸程度が売買されているにすぎない。全体の住宅ストック量に占める割合は、アメリカではおよそ四%、日本では0.四一%程度である。
日本ではアメリカのおよそ一0分の1しか売買されていない。イギリスではどうかというと、全持家住宅の約六%の中古住宅が売買されている。
これらの数字を見るとわかるように、日本は転居もしないし、中古住宅市場で住宅を売買する実績もないわずか二六年の寿もう一つ興味深いデータは、同じく『建設白書』一九九六年版住宅寿命についてである。
保証協会によれば、日本の住宅の寿命はおよそ二六年といわれている。アメリカのそれは四四年、イギリスでは七五年であることを考えると、日本の住宅寿命の短さは非常に特徴的である。いったいなぜ、住宅寿命がこんなに短いのだろうか。そして、中古住宅市場の回転率が低いのは、どうしてなのであろうか住宅寿命の短さに対する回答の一つは、木造だから、というのが多いのではないだろうか。

しかし、地方に行けば、木造としても二六年という寿命は短すぎる。
100年以上たった木造の農家がたくさん存在している。こういった点を考えれば、木造であるから住宅寿命が短いと考えるのは早計であろう。興味深いデータを示しておこう。ここでもう一つ、それは住宅のメンテナンスについてであるアメリカと日本で、住宅の改善や補修のために、どの程度の資本が投入されたかを調べてみ·九%の補修投資をしている。
これに対し、る。アメリカでは、住宅ストックに対して約一日本は約0·一六%という低い値である。
つまりアメリカでは総住宅価値のうち年々一·九%の補修投資をしているのに対して、日本は住宅の品質維持のために、アメリカの10分の1以下しかお金を使っていないことになるこのように住宅を大切にせずに、住宅の寿命を短くしている原因は何であろうか。

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