多摩グリーン賞

人·世帯

このとき、相続税を支払う際に、現金や他の流動性のある金融資産と同じように、土地は納税資金のために税金を支払わずに流動化できるのである。もちろんこの背景には、できるかぎり、土地で相続税資産を遺すことが合理的であるという事実がある。右に述べたように、税制上、土地が流動性を持つとすれば、いっそう金融資産よりも土地が有利になる相続税制のとくに注目すべき点は、土地の評価が金融資産にくらべて、著しく低いという点いま、である。一億円の土地を購入した後、それを相続した場合には、およそ七000万八000万円ほどに評価額は減少する。
したがって、相続対策としてかりに一億円の銀行借入れをし、負債が1億円増加するのに対して、その1億円の資金で土地を購入すると、相続資産は実質的な意味で八000万円しか増えない。その結果、借金による土地取引によって、二000万円だけ課税対象となる遺産総額を減らすことができる。つまり実質的に相続税を節約することができる。
この意味で、現在の相続税制のもとでは、大きな節税利益がある結果、土地需要は増大し、地価を高めているといえよう。他方で、税制によって地価が高くなると、各人の土地所有規模は小さくなるのが経済原則である。
これらの税制は、地価を高めることによって間接的にも土地の所有規模を零細化させて何が共同化を阻んでいるのかそれでは次に、土地や建物を共同化する際に生じる問題について考えてみよう。いったん零細化された土地所有を集約化し、共同化することは、なぜむずかしいのだろうか。

どのようにすれば争わずに済むのか?これがわかれば、古くからある町でペンシルビルがたくさん建設される理由が明らかになる集約化して住宅の共同化に成功すれば、理論は、零細な敷地を統合化、大きな規模の経済が発生すると考えられる。にもかかわらず、土地所有の規模は零細化している金融市場が本来持つ機能であこのように零細化した資源を大規模に変換するという技術は、る。金融の教科書に載っているように、金融機関の存在意義は零細な資金を集め、それを大規

企業に貸し付ける点にある。これは銀行、金融機関の変換機能と呼ばれている。
模化し、このどのような手段が必要なのであろうかようなことを土地について実現するためには、券化がゴネ得を排除する権利調整の問題である。
集約化の際に生じる重要な障害の一つは、各土地所有者間で土地を集約化した後の権利配分について不確実性が存在する結果、集約化に反対する人たちが出てくるのは当然であるこれらをなくすためには、どの土地所有者も土地の集約化事業において、等しい権利が得られる必要がある。共同化に反対する人にも賛成する人と同じだけの利益が得られる手続きが必資金調達面での合理的な方法である証券化という方法を用いるのが要である。
そのためには、効果的である。事業を証券化したうえで、土地の持ち分に応じて、証券を各土地所有者間に比例配分することが合理的であろう。

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現在では、土地の共同化に反対する人々に、一定の補償金を支払って土地を買収する方法が反対者を納得させるだけの十分な資金が調達できなければ、用いられている。その事業は実現できずに終わってしまう。潜在的に過半数の人が共同化事業に賛成している場合でそのため、表面的には反対の意思表明をする可能性がある。そうすれば、も、共同化による一人当たり利益よりも大きな額を補償してもらえるかもしれないからであるその結果、実際以上に多くの人たちが反対を表明する。つまり、ゴネ得を助長するような制度のために、共同化事業が失敗する可能性が高い。
このような事態を回避するためには、ゴネ得を排除して市場価格での補償を徹底させる必要がある共同化事業から得られる収益に対する請求権としての証券を発行し、その際に、その証券を各土地所有者にその土地の拠出割合に応じて配分する方法が考えられる。これによって、共同化に反対する人にとっても、その持ち分が配分される結果、その証券が市場で評所有者には、価される分だけの補償が実現することになる。
事業に反対する人は、その証券を売却してその事業から撤退すればいい。市場によって評価された補償が実現される。反対者に対しては、共同化を進めるには、共同化事業の収益を賛成者にも反対者にも等しく分配することが重要である。
不在者財産管理人選任反対者に過大な利益が配分される結果、いまの制度のもとでは、事業の収益性を著しく損なう事態が生じている市場のチェックを働かせる点でも有効である。証券化は、証券化は、共同化事業全体の価値を評価することができるために、事業が効率的なものかどうかを直接にチェックできるという利点がある。証券が投げ売りされると予想され右に述べた証券化による補償制度のもとでは、るような非効率なプロジェクトは、一般投資家からも受け入れられない結果、棄却されるだろう。
結果として、収益性に見合った共同化事業だけが進められる割ルールと共同化によって不利益を受ける主体が積もちろん、証券化による補償方法にも問題はある。事業に賛成しても反対を表明してもいずれにしても極的に反対しなくなってしまう点である。市場評価での補償しか得られない。その結果、不利益を受ける人々が積極的に反対を表明しなくなるという事態が生じるかもしれない。
したがって、通常の過半数よりも強い制約が必要で効率的な共同化事業を進めるためには、あろう。ここで考えられるのは八割ルールといわれるものである。
共同化事業にかかわった土地所有者全体のうち八割が賛成したら、その共同化事業が実施できるような法的整備をし、事

業の実現を担保する必要がある。現状では、一人でも反対すれば、その事業は実現しなくなってしまう。

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このような不合理を排除し、かつ少数者の不利益をなるべく発生させないようにす過半数よりも強い制約を設ける必要がある。るためには、この意味で、区分所有法等によって規定される法定建替えに用いられる八割ルールは、一定の合理性を持っているように思われる。マンションの法定建替えには五分の四以上の賛成者を必要とする。しかし、現状では、なぜなら、この法定建替えの実績はゼロである。反対者に対する補償額を決定する合理的な基準が存在せず、法的な強制力がともなっていないからである。
土地集約化事業においては、土地所有者に十分な情報を提供したうえで、八割の人々が賛成したならば、その事業を実行できるように強制づける方法が必要である。このとき、証券化といった手段が有効となるであろう。八割ルールのもとでは、この事業によって最大二割の人たちが不利益を受けることになるがその人たちにも証券化によって事業の賛成者と同じだけの利益を確保することが可能になる。

このようなルールは、多くの人々の公正の基準に合致するように思われる定期借家権+証券化は有効かこれまでは、土地集約事業において共同ビルを建築し、そしてそのビルを組合方式によって各土地所有者間に配分し区分所有する方法が一般的であった。しかしこの方法は、事業を成功させるためには、あまり望ましいやり方とはいえない。
なぜなら、各土地所有者間に、共同ビルのどの部分を自分の持ち分にするかについて、利害の対立が生じ、その調整に多大なコストがかかるからである。南側の部屋がほしいとか、自分の持ち分はもっと道路に面したほうがよいといった利害の衝突が発生する。
従来の区分所有といったやり方は、その意味で困難な障害をともなうどのような方法がよいのだろうか。
相続がいつ発生するかわからない状況ではこれを回避するには、ここで考えられるのは岩田規久男が提案する定期借家権を用いた借家方式である教授学習院大学(岩田規久男·八田達夫編住宅の経済学』第二章、日本経済新聞社、一九九七年参照)。共同化したビルのうちテナントとして、従来の各土地所有者は、どの位置に自分の店を構えるか、あるいはオーナーとしてどの店を共同ビルに入れるべきかについて考えなければならな定期借家権を用いることによって、い。この問題は解決できる共同化事業の出資者の観点からすれば、最も高い家賃を支払ってくれる借家人に貸すのが最自分で借りるか他人に貸すかという問題を考える際にも、も合理的である。
当然、共同化事業の出資者としての立場を考慮する。したがって、自分が借家人として一定の面積を借りる際に、家賃をどれだけ支払えるかということが問題になる。自分が他の借家人よりも高い家賃を支払うことができなければ、むしろ他人に貸したほうがよい。競争的な相手がより高い家賃を支払ってくれるなら、自分は店をたたんで、共同事業の出資者として機能すればよい。

逆に自分の店の採算がとれて、十分な家賃が払えるのであれば、その家賃を支払って共同ビルの一角に店を構えればよい。

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