多摩グリーン賞

これならいける

このとき、相続税を支払う際に、現金や他の流動性のある金融資産と同じように、土地は納税資金のために税金を支払わずに流動化できるのである。もちろんこの背景には、できるかぎり、土地で相続税資産を遺すことが合理的であるという事実がある。右に述べたように、税制上、土地が流動性を持つとすれば、いっそう金融資産よりも土地が有利になる相続税制のとくに注目すべき点は、土地の評価が金融資産にくらべて、著しく低いという点いま、である。一億円の土地を購入した後、それを相続した場合には、およそ七000万八000万円ほどに評価額は減少する。
したがって、相続対策としてかりに一億円の銀行借入れをし、負債が1億円増加するのに対して、その1億円の資金で土地を購入すると、相続資産は実質的な意味で八000万円しか増えない。その結果、借金による土地取引によって、二000万円だけ課税対象となる遺産総額を減らすことができる。つまり実質的に相続税を節約することができる。
この意味で、現在の相続税制のもとでは、大きな節税利益がある結果、土地需要は増大し、地価を高めているといえよう。他方で、税制によって地価が高くなると、各人の土地所有規模は小さくなるのが経済原則である。
これらの税制は、地価を高めることによって間接的にも土地の所有規模を零細化させて何が共同化を阻んでいるのかそれでは次に、土地や建物を共同化する際に生じる問題について考えてみよう。いったん零細化された土地所有を集約化し、共同化することは、なぜむずかしいのだろうか。

これがわかれば、古くからある町でペンシルビルがたくさん建設される理由が明らかになる集約化して住宅の共同化に成功すれば、理論は、零細な敷地を統合化、大きな規模の経済が発生すると考えられる。にもかかわらず、土地所有の規模は零細化している金融市場が本来持つ機能であこのように零細化した資源を大規模に変換するという技術は、る。金融の教科書に載っているように、金融機関の存在意義は零細な資金を集め、それを大規

企業に貸し付ける点にある。これは銀行、金融機関の変換機能と呼ばれている。
模化し、このどのような手段が必要なのであろうかようなことを土地について実現するためには、券化がゴネ得を排除する権利調整の問題である。
集約化の際に生じる重要な障害の一つは、各土地所有者間で土地を集約化した後の権利配分について不確実性が存在する結果、集約化に反対する人たちが出てくるのは当然であるこれらをなくすためには、どの土地所有者も土地の集約化事業において、等しい権利が得られる必要がある。共同化に反対する人にも賛成する人と同じだけの利益が得られる手続きが必資金調達面での合理的な方法である証券化という方法を用いるのが要である。
そのためには、効果的である。事業を証券化したうえで、土地の持ち分に応じて、証券を各土地所有者間に比例配分することが合理的であろう。

情報の非対称性現在では、土地の共同化に反対する人々に、一定の補償金を支払って土地を買収する方法が反対者を納得させるだけの十分な資金が調達できなければ、用いられている。その事業は実現できずに終わってしまう。潜在的に過半数の人が共同化事業に賛成している場合でそのため、表面的には反対の意思表明をする可能性がある。そうすれば、も、共同化による一人当たり利益よりも大きな額を補償してもらえるかもしれないからであるその結果、実際以上に多くの人たちが反対を表明する。つまり、ゴネ得を助長するような制度のために、共同化事業が失敗する可能性が高い。
このような事態を回避するためには、ゴネ得を排除して市場価格での補償を徹底させる必要がある共同化事業から得られる収益に対する請求権としての証券を発行し、その際に、その証券を各土地所有者にその土地の拠出割合に応じて配分する方法が考えられる。これによって、共同化に反対する人にとっても、その持ち分が配分される結果、その証券が市場で評所有者には、価される分だけの補償が実現することになる。
事業に反対する人は、その証券を売却してその事業から撤退すればいい。市場によって評価された補償が実現される。反対者に対しては、共同化を進めるには、共同化事業の収益を賛成者にも反対者にも等しく分配することが重要である。

反対者に過大な利益が配分される結果、いまの制度のもとでは、事業の収益性を著しく損なう事態が生じている市場のチェックを働かせる点でも有効である。証券化は、証券化は、共同化事業全体の価値を評価することができるために、事業が効率的なものかどうかを直接にチェックできるという利点がある。証券が投げ売りされると予想され右に述べた証券化による補償制度のもとでは、るような非効率なプロジェクトは、一般投資家からも受け入れられない結果、棄却されるだろう。
結果として、収益性に見合った共同化事業だけが進められる割ルールと共同化によって不利益を受ける主体が積もちろん、証券化による補償方法にも問題はある。事業に賛成しても反対を表明してもいずれにしても極的に反対しなくなってしまう点である。市場評価での補償しか得られない。その結果、不利益を受ける人々が積極的に反対を表明しなくなるという事態が生じるかもしれない。
したがって、通常の過半数よりも強い制約が必要で効率的な共同化事業を進めるためには、あろう。ここで考えられるのは八割ルールといわれるものである。
共同化事業にかかわった土地所有者全体のうち八割が賛成したら、その共同化事業が実施できるような法的整備をし、事

業の実現を担保する必要がある。現状では、一人でも反対すれば、その事業は実現しなくなってしまう。

多摩市ミニバス

人·世帯

多摩ニュータウンの人口動態
このような不合理を排除し、かつ少数者の不利益をなるべく発生させないようにす過半数よりも強い制約を設ける必要がある。るためには、この意味で、区分所有法等によって規定される法定建替えに用いられる八割ルールは、一定の合理性を持っているように思われる。マンションの法定建替えには五分の四以上の賛成者を必要とする。しかし、現状では、なぜなら、この法定建替えの実績はゼロである。反対者に対する補償額を決定する合理的な基準が存在せず、法的な強制力がともなっていないからである。
土地集約化事業においては、土地所有者に十分な情報を提供したうえで、八割の人々が賛成したならば、その事業を実行できるように強制づける方法が必要である。このとき、証券化といった手段が有効となるであろう。八割ルールのもとでは、この事業によって最大二割の人たちが不利益を受けることになるがその人たちにも証券化によって事業の賛成者と同じだけの利益を確保することが可能になる。

このようなルールは、多くの人々の公正の基準に合致するように思われる定期借家権+証券化は有効かこれまでは、土地集約事業において共同ビルを建築し、そしてそのビルを組合方式によって各土地所有者間に配分し区分所有する方法が一般的であった。しかしこの方法は、事業を成功させるためには、あまり望ましいやり方とはいえない。
なぜなら、各土地所有者間に、共同ビルのどの部分を自分の持ち分にするかについて、利害の対立が生じ、その調整に多大なコストがかかるからである。南側の部屋がほしいとか、自分の持ち分はもっと道路に面したほうがよいといった利害の衝突が発生する。
従来の区分所有といったやり方は、その意味で困難な障害をともなうどのような方法がよいのだろうか。

これを回避するには、ここで考えられるのは岩田規久男が提案する定期借家権を用いた借家方式である教授学習院大学(岩田規久男·八田達夫編住宅の経済学』第二章、日本経済新聞社、一九九七年参照)。共同化したビルのうちテナントとして、従来の各土地所有者は、どの位置に自分の店を構えるか、あるいはオーナーとしてどの店を共同ビルに入れるべきかについて考えなければならな定期借家権を用いることによって、い。この問題は解決できる共同化事業の出資者の観点からすれば、最も高い家賃を支払ってくれる借家人に貸すのが最自分で借りるか他人に貸すかという問題を考える際にも、も合理的である。
当然、共同化事業の出資者としての立場を考慮する。したがって、自分が借家人として一定の面積を借りる際に、家賃をどれだけ支払えるかということが問題になる。自分が他の借家人よりも高い家賃を支払うことができなければ、むしろ他人に貸したほうがよい。競争的な相手がより高い家賃を支払ってくれるなら、自分は店をたたんで、共同事業の出資者として機能すればよい。

逆に自分の店の採算がとれて、十分な家賃が払えるのであれば、その家賃を支払って共同ビルの一角に店を構えればよい。
世帯数が減るこのような利害調整の問題は、すでに説明した定期借家権という競争的な借家契約のもとで解消される。定期借家権+証券化この意味で、というやり方は土地やビルの共同化事業において有効な機能を果たすと考えられる。今後、定期借家権を導入することによって、共同化事業における利害調整の問題が解決し、また証土地所有者間の利害調整問題も解消するだろう。
券化と八割ルールによって、マンションではただ乗りが起きる

不燃化区分所有住宅が地震のために甚大な被阪神·淡路大震災では、多くのマンションマンションの一部が損壊したり、共有部分が被害を受けた。マンション全体が倒害にあった。
壊したならば話は別であるが、一部が損壊したときに、区分所有法の大きな問題が露呈する。各住戸の所有者はマンション全体に対して、現在自分が居住してい区分所有法のもとでは、る部分と共有部分の一定割合について権利があるとされる。また土地についても全体の敷地分の面積に対して一定割合の権利がある。
アプローチやエレベーターなどの共有部分についてもこの点は同様であるしかし、共有部分や建物の一部が損壊したときに、それを誰がどのように負担するかについて明確なルールがこれまで存在しなかった。一部が被害を受けたときに、「他の住居のことであるから、といい張る人々が出てきたときに、それは私には関係ない」被害を受けた部分の補修費用を誰が負担するかといった問題が現実化する。

このとき、ただ乗り公共経済学でいうが発生する一致でしか建替えができない自分の保有している区分所有の部分についてはいっさい被害がないのだから、他の住居にっいての被害額を負担するのは納得できないという人たちが存在する。
また建物のかなりの部分が損害を受けており、いっそのこと棟全体を建て替えてしまったほうが安上がりで合理的であるにもかかわらす被害を受けなかった一部の区分所有者が反対したために、全体の建替えが遅れたり、不可能になるという事態も発生した。一九六○年代に数多く建築されたマンションが、これから数年のうちに建替え時期をむかえる。

このような老朽化による建替え問題に直面した際に、いまと同じような反対者が出現する可能性が高い一部の人たちがまだ建替えは必要ではないといって建替え決議に反対すると、現状では建替えはいっさいできなくなってしまう。法的には反対者がいても、五分の四以上の人々が賛成した場合には、強制建替えが可能であるとされている。しかし、このような強制建替えによる事業はいまだに実現していない一部の人たちが反対し、そして事業の差止めを訴えれば、それによって事業は頓挫してしまう。現状で実現しているのは、すべて全員同意による任意建替えだけである。つまり一人も反対者がいなかったときだけ、建替えは可能になっている。
一人でも反対したら、いっさい建替えは実現していないのが現状である。所有部分を明記しないメリットどのようなことが必要だろうか。このような問題を回避するには、これについても、共同化のときに述べたように、定期借家権+証券化というルールが有効な方法であろう。
証券化によって集めた資金によって、共同アパートを建築し、そのアパートを定期借家権方式で賃貸すれば、右のような問題は起こらない。

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一定の期間が経過した後に建替えの時期になれば、契約期間の終了を待って借家人を立ち退かせたうえで建替えを進めればよい。建て替えるべきかどうかは、資産価値が最大になるかどうかで決定される。より高い資産価値を実現するのに建て替えたほうがよければ、投資決定のルールにしたがうことになる。その決定は、証券の保有者が市場価値が上がると判断するかどうかに依存している。これは、地震のときにも有効である。
地震によって一部が損壊してその部分が使えなくなったときに、一部補修ですませるのか、あるいは全部を建て替えるかについても、最も効率的な

方法が選択されるであろう。どちらが安上がりで市場価値を高める方法かは投資家証券の保有者が決めることである。
ただ乗りも発生しない。このときには前述した全体に資産価値の増加や減少は証券の保有者全体に等しく及ぶために、一部の人たちだけが反対するといったことは起こらない。
もしその建替え事業について証券保持者間で利害が対立する場合には、反対者はその証券を手放せば済むことである。現実に株式市場でも、株主が一定の投資事業に反対する場合には、投資家は株を売って反対表明をするのが一つの方法である。

定期借家権+証券化を活用すると、従来のマンション購入者はみずから証券このようにを保有し、かつ自分は賃借人になるといったことが考えられる。そのとき、自分が支払った家賃は配当として、区分所有権と顕著に異なるのは、自分も含めた投資家たちに分配される。定の土地面積の権利や建物のどの部分が自分のものであるのかが明記されていない点である。区分所有法の場合には、どこが自分の所有部分であるかが明記されているために、先に述べただ乗りが発生するでは未知の共有部分が多すぎる区分所有法はさらに、複雑な問題を含んでいる。
これはある訴訟で明らかになった事例であ階上に住む住居の水道管の一部が破損し、その漏水によって階下の住居が被害にあった事る。
相続税はここまでかかりません件が報告されている。漏水によって電気系統の事故が発生し、階下の住居で火災を引き起こしたという事件であるこの場合、いったい誰が責任を負うことになるのであろうか。区分所有法のもとでは、当然のことながらその住戸のすべてについて責任を負わなければならない。しかし、一人一人の区分所有者が、このような床下で発生した漏水あるいは水道管のメンテナンスについて、どれだけの情報を持っているのであろうか。
この意味でマンションというサービスは、エレベータやエントランスといった表面的な共有部分だけではなく、権利や責任の所在が不明確な部分床下の水道管や配線が数多くある。
さまざまな可能性を考えると、区分所有法は、非常に問題の多い法律であることがわかる区分所有法というやり方では、各住戸についての責任が所有者にあるとしても、その所有者が各戸の住戸のメンテナンスをするには、未知の共有部分が多すぎるという点に問題がある。
右の例でいえば、自分のほとんど知りえない共有部分にある水道や配線などについての情報をどのように知り、そしてそれをどのように維持·補修するのかといった問題があるために、維持·補修に関するインセンティブが発生しない。さまざまな事故が発生する確率がその結果、高くなる。

区分所有法には、これに対するよい解決方法がないというのが現状マンションである証券化で権利責任関係は明確にさて、右に述べた事態において、定期借家権+証券化の場合には、どのようなことが生じるであろうかこのような火災には、住宅の管理者に責任があることはいうまでもない。
したがって、このときには、住宅の保有者である証券保有者が連帯で責任を負わなければならない。被害者である借家人が家主-証券保有者を相手取って訴訟を起こし、家主の管理責任が問われることになる。この意味で、権利責任関係は明確になっている。

家主にとってはこのような責任が発生するために、住居の安全性を高め、住宅の品質を維持するために、できるかぎり努力するイ

ンセンティブが発生する。もしこの管理責任を果たすことができなければ、借家の品質は下がり、借家人を引きつけることはできなくなってしまう。したがって、定期借家権+証券化のもとでは、権利関係、責借家の質を高めるというインセンティブが常に働く。
任関係は明確であり、この意味で非常に合理的な制度になっている。
区分所有法による住宅の供給は減少し、定期借家権+証券化方式が増加して将来的には、このほうが、はるかに効率的な住宅供給方式であろう。いくと思われる。共同化事業では、と反対者に対する証券化による補償を導入することが必要である。くわえて、割ルール共同化事業やマンション建替えにおいて、強制力を担保するための法的整備を進める必要がある。

-中古市場の整備は豊かな暮らしをもたらすか

日本とアメリカをくらべて、顕著に異なるのは、住替え率の違いであるアメリカでは、仕事を変わるたびに住み替えることが多い。
お困りごと