情報の非対称性

過去に赠与はありましたか?

これに対して、金銭では借家人の不利益を補償できないと判断されるときには、正当理由を認めないという傾向がある(この点については、福井秀夫借地借家の法と経済分析八田達夫·八代尚宏編東京問題の経済学』東京大学出版会、九九五年が詳しい)借地借家法のもとでは、借家人に有利な判決が繰り返されてきた。
その結果、契約期間が終了しても家主は借家人を立ち退かせることはできず、そのために借家の供給が制限されるという事態を招いた。いったん他人に家を貸すと、十分な理由がないと契約期間が終了しても立ち退いてもらうことができない。そもそも住宅を他人に貸すという家主の行動が制そのために、約されてしまっ市場で供給されるのは、規模の小さな借家ばかりである。

これはなぜだろうか借地借家法のもとでは、規模の大きな住居は永住を覚悟する人々が住むことになる結果、なかなか立ち退いてもらうことはできなくなってしまう。家主にとって唯一の戦略は、規模を縮小することである規模を小さくすれば、契約期間が終了するにつれて、借家人は自発的にその借家から立ち退く可能性が高い。わざわざ立ち退かせなくても、借家人が自動的に入れ替わってくれることが予想される。その結果、人々は規模の大きな住宅を人に貸すのをきらい、規模を小さくして貸そうとする。これが借地借家法の効果である。
前章でも触れたように、もちろん、外国人向けには規模の大きな借家が存在する。しかしそれは例外である。外国人は滞在期間が短い人が多く、契約更新をせずに、白発的に転居してしまう人が多いから、大きい住宅でも安心して貸せるのである。

なぜ悪徳家主が出現したのか正当事由制度だけで成立するものではない。その背後には、このような借地借家法は、家賃統制という性格も持っている。

借地借家法は、右に述べた借家人保護借家権保護と家賃統制の組合せである。この点を理解するために、借地借家法の歴史を紐解いてみようこれから戦争状じつは借地借家法は、一九三九年に導入された家賃統制令に基づいている。物価や家賃を統制しようと考えるのは、どこの国も同じである。
態に入るときに、このとき政新規家賃や継続家賃を統制の対象とした。つまり家賃の引上げをコントロールしようと府は、権利金については統制の対象とはならなかっしたのである。
しかし、一九四一年に正当事由制度が導入された。これは悪徳家主から銃後の生活を守るたその後、夫が戦争に駆り出されているときに、悪徳家主がそれにつけこんで、家族をめとされてきた。

受け取った生命保険金への相続税は発生します借家から強制的に立ち退かせるという事態を防ぐためのものであったといわれているなぜなら、統制が原しかし、家主の不当な立退き請求は、このような見方は皮相的である。家賃が統制されていても、権利金や敷金は統制の対象ではなかった。因だったからである。そ家主にとっては既存の借家人を追い出して新しい借家人を入れて、高い権利金を取るのため、つまり回転率を上げれば、かりに家賃が統制されていてことが合理的な方法だったのである。
借家の収益率を高めることができたのであるも、一九三九年から一九四一年にかけて、家主による不当な追い出し立退き請求このため、当局はこのような事態を解消するために、家賃統制を補完するものが頻発するようになった。厳格な正当事由がなければ、この結果、借家人を追として正当事由制度を導入したのである。
い出すことができなくなった。もちろん家賃統制令は廃止されたが、また、現在では、正当事由制度は残っている。家賃交家賃の上昇額は裁判官の判断に依存する。
渉が紛糾して裁判になると、正当事由制度と家賃統すなわち裁判官が決定するという意味での家賃統制は、依然として実質的な意味で残って制、家アメリカのレント·コントロールとこれと同じようなことが起きている。

一九七○年代には、ニューヨークニューヨークでも、レント·コントロールが、ニューヨーク市の治安の悪化やひいては都市財政のの家賃統制悪化を招いたといわれているコントロールが存在した都市には、ニューヨークやボストンのように、日本と同じレント·立退きを抑制するための正当事由制度が存在した。
ように、これは当然のことである。もし正ニューヨークでも一九三九年から一九四一年までの日本で起こった,当事由制度がなければ、家主による立退き請求が頻発すると予想されるからである。

とと同じように、このような事態はエヴィクション·コントロール家賃統制を避けるために、通常、レント·コントロールと呼ばれる借家権保護と補完的になっている。
立退き制限かつて家賃統制が存在した都市でも、定期借家権と最近では、ボストンやボルチモアなど、正当事由を必要とせずに、新たに結ばれる借家契約については、契約の終了時点同じように、で借家人を立ち退かせることが可能になった。これはvacancydecontrolと呼ばれている。
ニュレント·コントロールを骨抜きにしようとする試みが始まっている。ヨークでも、住宅投資や更新投資はどのような影響を受けるだろさて、このような借地借家法のもとで、市場で決定される家賃よりも低く家賃水準が設定されることを家賃統制はいうまでもなく、

住宅投資に対する収益率は低下する。意味している。
その結果、家主にとって住宅の質を改善しても家賃を上げることができないとしたら、質を良くしたり、住宅に手を入れ、より大きなあまり合理的ではない。
住宅が傷んでも、修理もされず、規模の借家に造り替えることは、どんどん老朽化していく事態となる。また、新しくアパートが造られることもなく、古い住宅が温存される。

税務調査の件数否認された件数

娘と同居することで空き家になる家を

最初の申告で広大地の評価をした
これは借地借家法の長期的な効果である図2-1。さえも起きたニューヨークの家賃統制の歴史は、このことを如実に物語っている。戦後から一貫してあるニューヨークの家賃統制は、貧しい人たちの居住を守るために、家賃水準を市場家賃よりも低めに設定した。その結果、すでにアパートに住んでいる貧しい人たちの居住権は守られたが、潜在的な借家需要者の生活は守られなかった。前述のように、家主や投資家たちは、アパート建設に魅力を感じなくなってしまった。
家主たちはなるべく早く住宅が老朽化し、それによって早く借家人が出て行ってくれることを願った。そうすれば、アパトをやめて別の有利な用途に土地利用を変更するつもりでいた。家主が自分のアその結果、パートに放火する事件も起きたといわれる何が起こったか。住宅の質はどんどん悪化し、家主が再投資をしないため、その結果、スラム化が進んでいった。
治安は悪化し、裕福な人たちはニューヨークを離れて郊外に移ることにニューヨークのスラム化した地域では、地価が下がり、固定資産税の収入も激減した。
所得水準の高い人たちが郊外へ逃げ、そして都市の中心部は貧しい人たちのスラムと変わっていった。犯罪率の上昇が続いた。

さらに財源の不足のために、そこでは治安の悪化と、ニューヨク市当局も公共支出を削減せざるをえず、公共サービスの質はさらに悪化した。これがさらに地価を低下させるという悪循環を招いた。家賃統制に対する見直しを検討し始める都市が増えていったのであるこのような反省から、(アメリカやイギリスの家賃統制については、阿部·野村·福井編『定期借家権』信山社、九九八年所収の島田·阿部·福井·八田論文、および西村論文を参照)。
アメリカの都市で起こった現実や、日本での借家市場の問題点(ファミリー向け借家の不足老朽化等)を考慮すると、借地借家法を改正すべきことは明らかである。日本には依然として借地借家法を支持し、定期借家権の導入に反対する人たちが少なからずいる。まずは、その人たちの意見に耳を傾けることにしよう。

受け取った生命保険金への相続税は発生しますホールド·アップ問これまでは家主の側から考えてきた。借地借家法の影響について、定期借家権の導入に反対

逆に借家人の立場を強調する。する人たちは、反対する人々は、借地借家法は弱い借家人を守るための法律であると考えている。さらに借地借家法を安易に改正し、家主の横暴を助長させるような結果になることは避けなくてはならない、と考えている。
とくに一部の民法学者は、経済学者が主張する借地借家法の改正や定期借家権の導入に対して、非常に強い抵抗感を示している。
経済学者は資本の論理を振りかざし、家主の味方ばかりしているというのが、この種の批判である。彼らは、契約自由の原則を借家契約に導入すればとんでもないことが起こると考えている。横暴な家主のために立退き請求が頻発したり、家賃の吊り上げに躍起になるだろう、というのであるこのような可能性はまったくないとはいい切れない。これは経済学では、ホールド·アッブ問題と呼ばれている。
ある自動車メーカーと、自動車部品を生産している下請けメーカーがあるとしよう。この部つまり、品はある自動車に固有の部品で汎用性はないものとする。この下請けメーカーの生産する多くの自動車部品がそうであるように、その部品は他のメーカーでは利用できないものとしょう。このとき、下請けメーカーは自動車メーカーの増産要請を信用して、部品製造ラインの増設を図ることができるだろうか。
ラインの増設をした後で、果たしてメーカーは約束どおり、部品を引き取ってくれるだろうか。
自動車メーカーは、部品の汎用性がないことを利用して、部品価格を買い叩くことも予想される。そのために、安心して部品の製造ラインを増設することはできなくなってしまう借家人は安定的な居住を確保するために、さまざまな努力や投資をする。

インテリアにこるだけではなく、地域コミュニティとの円滑な融合に努力する。しか子どもの学校との関係や、し、かえって転居を困難なものにしてしまう。これまでの努力がすべてむこのような行動は、だになってしまうからである。家主は来期の家賃を引き上げるかもしれないこれを見て、れが賃貸借契約におけるホールド·アップ問題である。になれるか家主しかし、家主と借家人の両者の自由な意思によって賃貸契約を結んだ場合に、本当にこのよぅなことが起こるだろうか。
家主がビジネスとしての借家経営を考えないのであれば、それは起こるかもしれない。しかし、ビジネスである以上は、競争相手がたくさんいる点や、評判を考慮しなければならない。もし、ある家主が単独で家賃を引き上げたとしよう。そして、この家賃の引上げに借家人が応じないのであれば、立退き請求という暴挙に出たとしよう。このことは、その家主にとって有利なことだろうか。

このようなことを続けるかぎり、そのアパートにどんな借家人も入ろう悪徳家主がいるために、契約すると即座に家賃の引上げを要求し、としなくなるだろう。そのうえで立退きを請求するという評判が広がったら、そのアパートには誰も寄りついてこないだろう。いま住んでいる借家人たちも、他のアパートにどんどん移り住んでしまうだろう。
この点が、典型的なホールド·アップ問題と異なる点である右に述べた下請けメーカーは、他の自動車メーカーに部品を売ることはできない。しかし借家人は、容易にアパートを移り住むことができる。
したがって、合理的な家主であれば、このような暴挙はあまり賢明ではないと気づく。家主がビジネスとして借家経営を考えているのであれば、住宅の品質を良くしないかぎり家賃を上げることはできないと感じるだろう。また、契約にない立退き請求を乱発すれば、他のアパートに借家人が逃げていって、今後誰もやってこないという事態が起こると予想するは

したがって、家主が立退き請求という暴挙に出るとは考えにくい。
ずである。

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立退料の支払いがない

カルテルは非現実的だ暴挙が可能になるのは、地域一帯の家主同士でカルテルを結んでいるのような家主の場合だけである借家人に出ていってもらうという脅しが有効なのは、近隣家賃の引上げに応じないかぎり、もし借家人がそれに応じなければ、借家人はの家主全体が結託して行動する場合だけである。
家主はこのような家賃の引上げを実行近隣の他のアパートに行くこともできない場合にだけ、できる現実に考え近隣のアパートの家主全部が集ほりカルテルを結ぶなどということが、しかし、られるだろうか。家主がまとまってカルテルを組んで、弱者である借家人をいじめるというこそのようなことは現実的でまったく考えられない。たくさんの家主が存在するときに、とは、そのようなカルテルが安定的に維持ではない。

また新規の参入が容易であることを考えれば、たとえば、農地を宅地化して、そこでアパート経営を始めようと考えきるとも考えられない。かりにそのようなカルテルあるいは、ている潜在的な家主は、首都圏にもたくさん存在する。それはすぐに公正取引委員会によって摘発されるだろう。が結ばれたとしても、したがっ現実的ではない。

いずれにせよ、地域一帯の家主がすべて結託すると考えるのは、家賃が引き上げられると考えるのは杞憂に立退きが頻発したり、て、自由な契約のもとでは、すぎないのである家賃の引上げを請求されるのは、借家人が借家を乱暴に借家人が立退きを求められたり、そうでなければ、多くの借家人は、使って、住宅資産価値を著しく下落させる場合であろう。

借家人が住宅を大切に使う人であったり契約更新の機会を家主から申し出られるであろう。は割り引かれる更新後の家賃大家に好かれる人であるならば、場合によっては、継続家賃家主にとっては新しい借家人を探すコストが省けるからであるかもしれない。らは本当に弱者なのかそれでは次に、借地借家法は借家人の保護になっているかについて考えてみよう。
すなわち家主に正当事由がなければ立一部の民法学者は、借家権を保護することによって、弱者である借家人を保護することができる、と主張退き請求を認めないとすることによって、借家人がすべて弱者である、しかし、まずここで考えなければならないことは、している。と果たして借家人は本当に弱者だろうかいう前提である。お年寄りが一人でアパもちろん貧しい人々も存在する。
アパート住まいの人のなかには、しかしそれは一部であって、すべての人たちが貧しいとは限ト住まいをしている場合も多い。らなしたとえば、札幌に単身赴任のためにアパートに住むことになったサラリーマンは弱者であろ地方から出てきて、都内の私立大学に通い、ワンルームマンションに住む学生は弱者でうか。
新しい住宅を持つために、差し当たり所有している住宅をタイミングよく売って、あろうか。果たして借家人がすべてこのような現実を見ていくと、アパートに住む家族は弱者だろうか。

第2位:有価証券弱者といえるかどうかはきわめて疑問であるすべての人たちが弱者であるとは私たちの同僚や友人のアパート住まいの人たちを見れば、郊外の一戸建て住宅を購入して、長い通勤時間をかけて都心まで通うよりいいがたいだろう。都心近くでより小さな高層アパートに住むほうがずっと気が楽だと考えている借家人は数も、

多く存在する。こういった人たちを弱者と呼べるのだろうか。このように考えると、借家人は弱者だから保護すべき、と考えること自体が怪しくなってくる。つまり、借家人は弱者であるから保護せよという論拠そのものが、成立しなくなってしまう借家人のなかには貧しい人もいるが、したがって、そうでない人もたくさんいる。
公平性の観点から借家人をすべて保護すべきであるというのは、説得的ではない。
持家の人のなかにも弱者は存在するかもしれない。だからといって、持家所有者を保護すべきであるとは誰も主張しないであろう。もちろん現実には、持家所有者に対しても公庫融資や持家促進税制を通じて多額の補助金が与えられている。しかし、それは決して説得力のあるものではない。在的な借家人の不利益それでは借地借家法を支持する人たちの次の論点を批判的に考えてみよう。
かりに借家人が弱者であるとして、借地借家法は弱者を守るのに合理的な手段であろうか。つまり、借地借家法によって、弱者である借家人は本当に保護されるのだろうか部分的にイエスである。

この答えは、つまり、現在すでに借家に住んでいる人にとっては、イエスである家賃の上昇を抑えることができ、立退き請求を無効にできれば、借家に住んでいる人にとっずっとそこに住み続けるてはこんな有利なことはない。現在借家に住んでいる人にとっては、ことが可能であるし、家賃の法外な引上げに不安を覚えることもない。借家人にとっては、とても居心地の良いことであるしかし、これから借家を借りようとする人にとっては、どうだろうか。答えはノーである。
借地借家法は潜在的な借家人にとって、かえって不利益をもたらしている前述のように、家主は借地借家法を前提にして行動する結果、規模の縮小を考えたり、本来ならば供給されたはずのアパートを建設しなくなってしまう。供給が減ると、その結果、価格が上昇するのは経済原則である。これから家を借りようとする人は、家賃の上昇と規模の縮小という問題に直面する。
規模の小さな借家は数多く存在し、適当な家賃で借りられるが、規模個人で借りるのはたいへんむずかしい。の大きな借家は外国人向けや法人契約となっており、これから家を借りようとする人にとって、これはたいへん頭の痛い問題である。
ファミリー向けの住宅に住みたいと思っても、四人家族で十分な広さの家は、市場ではなかなか供給されていない。借りようとするとかなり高い家賃が要求される。そのために、仕方なく規模の小さい家に住んでいる人が多い。
あるいは借家はあきらめて、必死で頭金を貯めて通勤に11時間もかかる郊外で小さな家を買って住んでいるというのが現実の姿ではないだろうしたがって、既存の借家人には利益を及ぼすかもしれないが、借地借家法は、潜在的な借家人には不利益を及ぼしている。
相続相続をなさったわけですね