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新定期借地

子どもが大きくなっても、広いアパートに住み替えることができないこれは仕方のないことだろうか。一部の民法学者が借家人の保護を主張するときに、このような事実は無視されている。目に見える既存の借家人の保護だけを訴えるかわり、潜在的な借家人の不利益は無視されてしまうとしたら、これは想像力が欠けているといわざるをえない。定期借家権は家賃を下げられるかもう一つのポイントがある。
一部の民法学者の定期借家権導入反対論には、それは、借地借家法が改正されても借家の平均規模は大きくならないし、また家賃の低下はありえないという

そのような議論に対して反論するための証拠を挙げてみよう。では、のであるこれまでにもこの種の議論に関する研究は数多く行われている。
それはアメリカでは、比較研究が可能だからである存アメリカには、ボストンやニューヨークなどのレント·コントロールの存在する都市と、在しない都市とがある。
保証協会両者の地域の間で家賃にどのくらいの格差が生じているかを計測した住宅の老朽化にどの程度の違いがあるかを計測した研究もある。さらには研究がある。また、あるいはレント·コントロールによって、所得水準の低い人たちがどのくらい住んでいるか、借家人の利益がどの程度守られているかについての実証研究もさかんに行われている。もち両都市の間にはさまざまな環境上の差異がある点を十分に考慮したうえで、比較がなさろん、れている日本ではこのような比較研究はむずかしい。
正当事由制度が導入された一九四一年しかし、以前のデータが十分に存在しないために、それ以前と以降とをくらべることができないためで法律が実効的でない地域が存在また、借地借家法は日本全国を対象としているために、ある。地域間を比較することはできない。しない。したがって、t則列筆者たちが行った次のような計測の例を、簡単に紹介しよう。以下では、人向けの家賃は低い借家人が弱者であることを前提にしている。
これに対して裁借地借家法の正当事由制度は、借家人が法人である場合には、正当事由の必要度は低くなると考えている。判官は、つまり法人は弱者ではないと認識しているのであろう。借家人が法人である場合をサンプルとして取り上げた。
これは法人契筆者たちの計測では、法人がみずからの社員の住宅を確保するように約と呼ばれるものである。福利厚生のために、それをみずからの企業の社員に貸している場合が法人契約として企業が家主から家を借りて、借家人が法人である場合の家賃と個人よりも法人は弱者ではないという前提のもとで、ある。

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その差には有意な差異があることがわか借家人が個人である場合の家賃とを比較してみると、る借家人が法人であ家賃に影響を及ぼすその他のさまざまな要因がある点を考慮したうえで、法人向けの家賃のほうが八る場合とそうでない場合とを比較すると、一0%低くなっている。借家人が弱者でないかぎり、正当事由制度は緩和させられる。この調査から明らかなように、借主を法人に限定すれば、契約の完了時点で立退き請求や更新時の家賃それを家主は考えて、その結果、逆説的ではあるが家賃は実質的に低下しているの改定も容易に行うことができる。
というのが、この調査結果の意味である正当事由制度によって、家賃は少なくとも八一○%高くなっており、いい換えると、この借家の供給量が借地借家法によって実質的に制約されていることを意味している。
以ことは、日本の借地借家法の正当事由制度が借家供給量や家賃に及ぼす効果を検証した例である上が、最近次第に蓄積されており、日本でも、民法学者の素朴な議論に対するこのような計測は、反論が正当であることが立証されている。最近の研究では、定期借家権の導入によって、ファミリー向け借家の家賃は一五%ほど低下しているという結論も報告されている。
からの反論も借地借家法がとりわけ規模の大きな借家の供給を阻害しているという点については、経済学者からの反論も存在する。最も強力な反論は、コースの定理の成立を主張したものである

(コースの定理については、本章補論を参照)コースの定理を用いると、借地借家法の影響はどのように評価されるであろうか。まずはコースの定理が成り立つ世界のことを考えてみよう。
外部性この場合のとは借家権のことである。
「経済主体間の自発的な取引によって内部化」するためには、借家権が市場でこれを取引されるようになればよい。
相続税はここまでかかりません借家権の保護があったとしても、借家権価格が借家権の取引市場に正当事由制度によって、おいて形成される結果、借家権を取得する際の価格が上昇することになる。いい換えると、借以前よりも高い家賃や敷金を払うことによって、家人は借家契約を結ぶ際に、この借家権を取家主のほうも、このように敷金や家賃が上昇すれば、得することになる。
以前と同じだけの借家を供給する借家権保護によって、家主が契約期間の終了時点で借家人を立ち退かせることがすなわち、できないとしても、その分だけ、家賃や敷金が上昇していれば、前と同じ分だけ借家を、借家の規模を変更することなく供給するはずであるというのが、コースの定理をこの正当事由制度に応用した議論である自由な取引が行われるかしかし、コースの定理が成立するためには、このような取引自体が自由に行われることが必要である。
とくに、初期時点で権利の内容が明確になっている点が必要である。そのうえで、両者にどのような権利が配分されているかが明らかになっていなければならない。技術的な外部性が存在する場合のいちばんの問題点は、公害や、外部性の発生者と被害者の間に自由な交渉が成立するかどうかという点であった。

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外部性の発生者である経済主体と被害排出権をめぐる取引が成立すれば、企業の活動は最も効率的な水準に抑制されると者の間に、いうのが、コースの定理であるしかし、この定理に基づいて、「それでは外部性は自由な取引にまかせればいいのだ」というなぜならば、このようなコースの定理が成立するためには、ことはできない。
企業間や個人間での取引が自由に行われる必要があるからである。残念ながら、外部性を内部化する際に、このような自発的な取引が容易に実現すると考えるほど、楽観的にはなれない。正当事由制度が認める借家権の取引についても、同じことがいえる。

この際の問題点は、借家人と家主の間の存在する情報の非対称性の問題である家主が、家主と借家人との間での情報の問題のために、借家権保護のために、契約期間の終了をもって借家人を立ち退かせることができなくても、そのときに次善的な意味で家賃や敷金を引き上げればすむと思うかもしれない。
シティタワー品川借家人のなかには、ある一定期間をもって、自発的に借家を立ち退いてくれる人もいれば、そうではなく、永住を決め込んでやってくる人もいるどのような借家人が永住を決め込んでいるか、あるいはどのような人たちが短期的な利用者であるかを識別することは、このとき、家賃を引き上げると、一般に容易ではない。短期的な居住者は家を借りに来なくなってしまう。家賃を少しくらい上げても痛痒を感じない。れに対して、長期永住を目論む人は、その結果、短期の借家人は市場から追い出されてしまう。その結果、コースの定理は成立しない。れは逆選択といわれる問題である。による識別が行われるそれは家賃を上げることではなく永住者と短期の借家人の両者を識別する方法が一つある。

規模の小さい住宅を供給することによって、借家の規模を小さくすることである。契約期間の終了をもって、白発的に立ち退いてくれる人を選別することが可能である。大きな住宅を提供永住希望者を引きつけてしまうために、借家権保護の温床となりやすい。することは、金融市場の貸出市場における借り手の行動とまったく同じである。このことは、逆選択は保険や貸出市場で起こる深刻な問題である。
資金の貸出市場においても、資金の貸し手と借り深刻な情報の非対称性がある。
借り手が安全な投資家なのか、手の間には、あるいは危険な投資家なのかを識別するのは、そのために取りうる手段は、必ずしも金利一般に容易ではない。を引き上げることではない。かりに金利を上げると、安全な借り手は借入れをやめるだろう。しかし、危険な借り手は痛痒を感じないであろう。むしろ、資金の額に制約をつけたほうが効果的である。
利子率を上げずに、むしろ資金量を制約することによって、安全な借り手を選別することが可能である。また、資金量が制約され一定額の頭金を自己資本から捻出しなければている場合には、投資計画を遂行するためには、ならない。
このことはプロジェクトの安全性を高め、貸し倒れを抑制するように働くであろう。このようなことは、貸出市場では常に起こる可能性がある。借家契約においても、借家人のタイプに関して情報の非対称性が存在する。

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