父の相続発生時点

物流総合効率化法

そこで、以下の

二つのケースを定義する。:初期時点で、土地を売却しない。二五年後、土地を売却しないケース(W)第一回目の相続が起こる。第二世代は、土地を売却し譲渡所得税と相続税を支払う。さらに二五年後に二回目の相続が起こる。第三世代はすべての土地を売却し、相続税を支払い、金融資産のみを保有する。節税ケース

このポートフォリオの現在価値をWとする:初期時点で、一00㎡の土地を売却し、譲渡所得税を支払い、土地を売却するケース(W)売却益を金融資産で運用する。相続税をこの金融資産で支払うが第一回目の相続では、不足した場合土地を売却する。第三世代は、すべての土地を売却して相続税を支払い、残りを金融資産で保有する。このポートフォリオの現在価値を”とする税制について、いくつかの仮定のもとで節税額を計算する。

その他、将来地価、利子率、いま定義した二つのポートフォリオの現在価値Wとvgの差は、初期時点で10㎡の土地を売却現在価値に等しい。
土地を現在売却せずに将来しないことによる単位面積当たりの節税額売却することによる譲渡所得税の税額增が、土地を売却せずに相続していくときの相続税の節税額を上回るなら、ネットの節税額はマイナスになる。四年から想的な節表3-1は、一九六九五年の市場価格に対する農家と非農家の節税額の地価に対する比率を五年ごとに示している。
まず、農家については当初マイナス六·三〇%から始まり、一九九0年のピークには二五六.二〇%に達している。一九九五年でさえ、節税額は地価の一六九·三三%もある驚くべきことに、農家世帯の節税額はマイナスで、一九七○年以前は、購入者の提示する価格が時価より低くても、農家にとって限界的に土地を売却したほうが有利であったことを示している。

焼きそば農地は相続税の課税ベースの計算において住宅地として評価され、しかもこの時期、非常にきびしい累進的譲渡所得税率のために譲渡所得税は高額であった。さらに、将来地価の上昇が予想されるため、売却を延期すればするほどより多くの譲渡税を支払わなければならなかった。そのため、譲渡税の負担を軽減するには、早期に土地を売却することが有利であった。事態が一変するのは、一九七四年の長期営農継続農地制度の導入である。これによって、大都市近郊の農家にとって、農地が理想的な節税手段となった。
この特例は、ただちに節税額に劇的な変化をもたらし、一九七五年にはその値は一二·九七%に激増した。このことは、当

時の地価の11倍以上を支払わなければ、農家は土地を手放さないことを意味する。一九九○年地価の三·五倍以上支払わなければ、農家は土地を手放そうとはしなかった。には、地価の大幅下落を反映して、節税額が減少に転じる。
しかし、一九九三年の税制改その後、一九九三年の税制改正によって、正が一時的にこの下落に歯止めをかけた。
相続税支払いのために土地を売却して得た譲渡所得から相続税額が控除されるようになったからである。つまり相続税に等しい譲渡所得が出るように土地を売却すれば、譲渡所得税は支払わなくてもよくこれが土地の相続を有利にしたことはいうまでもない。

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なった。大きいやはり農家のほうがこの研究によれば、従来の長期営農継続農地制度と現在の生産緑地制度のために、農地の需つまり、農家が農地を売却要価格は市場価格のおよそ二倍から三倍以上になっているという。市場価格の二倍から三倍以上の買い値がつくときである。このような数量しようとするのは、やはりいちばん効果が大きいのは、農地に対する相続税制であろう。
的な大きさをみると、市街化区域内にはたくさんの農地が残されているの農地に対する相続税の軽減措置のために、効率性の観点から考えて非常に望ましくない事態であるもちろんこれは、節税額の値は農家にくらべてかなり同じように、宅地の保有者の節税額を計算してみると、税制のゆがみは非農家世帯にもある小さく、一九九五年には二三·六五%である。
その結果、農家のほうが影響ははるかに大きいといえる。
程度影響しているが、三倍の価値を提示できる投資家はほとんどいないだろう。市街化区域内にお市場価格の二宅地化すべき地域に農地が存ける農業自体の収益はきわめて低い点を考えると、本来ならば、にも無視できないミスマッチが発生している。続する結果もう一つの原因は、右に述べた土地譲渡所得税の凍結効果によるものと考えられる。
焼きそば農地に一九七○年代から一九九二年まで一般の土地譲渡所得よりも低い税率対する譲渡所得税率は、しかし、が適用されてきた。税率が低くても凍結効果は発生する。一九九三年にこの特例は廃一般の土地の譲渡と同じように課税されるようになった。止され、農地から宅地への転用は阻害されているもこういった土地譲渡所得税の凍結効果によって、前述のように、現在土地を売却するよりも将来まで土地の売却を延期する-のと考えられる。農家は納税延期の利益を得ることができる。
そのために農地から宅地への転用はとによって、阻害されている二五%上筆者たちのもう一つの研究によれば、とりわけ推計結果の良好な地方圏における市街化区域土地譲渡所得税の凍結効果によって、地価はおよそ二五%上昇しているという結果が内では、農地面積はおよそ六%増加していることがシミュレーションによって明得られている。

また、先ほど述べたように、農家にとってみれば納税延期の利益のために、らかになっている。より土地を手放そうとはしないであろう。それが二五%もの地価上多くのお金を積まれなければ、昇を招いているという結果になっている次のようなことがわかる。賃貸借市場においても資産市場においてもこれまでの結果から、それぞれ異なる障害が存在するために、土地の有効利用が実現されていない。

いくつかのミスマッチが発生しているにもかかわらず、それを修正するような市場メカニズムが、このような税制や法制度のために機能していない。

土地の集約化と建物の共同化

前章では、なぜ市街化区域内に農地という低度利用地がたくさん存在しているかを考えてみた。
この章では、なぜ建物や土地の集約化が実現しないのか、つまり、なぜ土地の高度利用が進まないかについて検討してみたい。
高層化して土地を有効利用するのが必要であるにもかかわらず、なぜ都市の高度利用は進まないのだろうか。

あたりまえ

市街化区域内の農地を宅地化し、また、遊休地等の低度利用地を高度利用することによって、通勤や交通混雑を緩和し、人々の通勤時間を短くすることができるはずである土地をより集約的に利用することによって、一定の土地の上に高層ビルを建築し、これまで郊外に家を求めていた人に、より近郊により広い住宅サービスを提供することが可能になるこれは郊外の乱開発を抑制し、ヨーロッパや外国で見られる郊外の田園風景を取り戻すのにぜひ必要である。
これまでは都市内部での高度利用が制限されていたために、人々は郊外に行かなければ、比較的安い価格で十分な広さをもった住宅を求めることができなかった。乱開発が生その結果、じ、自然として保全すべき地域が破壊されてしまった。本来なら残すべき望ましい田園や、東京でも、かつての武蔵野の面影を残すところは、ほとんどなくなってしまった。

外国にも誇れるような田園風景を取り戻すには、どうしても都市の高度利用が必要である。ペンシルビルはむだが多いまず、土地の集約化について考えてみよう。いくつかの解決困難な問題がある。規模の経済が零細化した土地や建物を共同化するには、大きいと考えられる都市内については、なるべく土地所有を零細化させないことが望ましい。
いったん所有関係が零細化してしまうと、それを集約化するために、さまざまな社会的費用が発生するからである。
このような社会的費用を発生させないために、土地の切売りを促進させないことが望ましい。規模の経済が大きいと考えられる土地利用を、また、非効率な単位に分割して利用することを避けなくてはならない。

現場のプロが教えるしかし現実には、東京でも、とくに古くから開発された街では、ペンシルビルと呼ばれる規模の小さなビルが数多く存在し、これからも建設されようとしている。このようなビルは、景観が悪いだけでなく、効率上もきわめて劣っていることが一目瞭然であろう。二00一年九月に起きた、四〇人以上が犠牲者となった新宿雑居ビルの火災でも明らかになったように、防災上も大きな問題があるどのような小さなビルにも、エレベーターや廊下などの共用部分を設置しなければならないもし、いくつかのビルを共同化すること安全性のために、防火設備や非常階段も必要である。
ができるならば、このような設備のかなりの部分は節約できる。ペンシルビルは、土地利用が以下ではまず、なぜ土地所有が零細化してし零細化してしまったために起こった現象である。まったのかを考えよう。その後、いったん零細化した土地所有を共同化するときの問題点にっいて取り上げる。ならば大坦模化したここでは、なぜ都市における土地所有が零細化してしまったのかを考えてみよう。
宅地が零細化してしまった基本的な原因は、地価の高騰と税制にあると考えられる。
地価が

各人の土地需要量は減少する。これ自体は市場制度のもと上昇すると、需要の法則に従って、では問題ではない。土地の稀少性が高まり地価が上昇すると、それがシグナルとなって、人々に土地の利用を節約するように要請する。これによって土地利用が小規模化するのであれば効率性の観点からは問題とはならないしかし、著しい規模の経済が働いていると考えられ前述のように、都市内の土地利用には、る。

そのときには、土地所有を集約化し大規模化する力が働くはずである。しかし、そのような市場メカニズムが税制等によって打ち消されている可能性がある。

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