父の相続発生時点

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そこで、以下の

二つのケースを定義する。:初期時点で、土地を売却しない。二五年後、土地を売却しないケース(W)第一回目の相続が起こる。第二世代は、土地を売却し譲渡所得税と相続税を支払う。さらに二五年後に二回目の相続が起こる。第三世代はすべての土地を売却し、相続税を支払い、金融資産のみを保有する。節税ケース

このポートフォリオの現在価値をWとする:初期時点で、一00㎡の土地を売却し、譲渡所得税を支払い、土地を売却するケース(W)売却益を金融資産で運用する。相続税をこの金融資産で支払うが第一回目の相続では、不足した場合土地を売却する。第三世代は、すべての土地を売却して相続税を支払い、残りを金融資産で保有する。このポートフォリオの現在価値を”とする税制について、いくつかの仮定のもとで節税額を計算する。

その他、将来地価、利子率、いま定義した二つのポートフォリオの現在価値Wとvgの差は、初期時点で10㎡の土地を売却現在価値に等しい。
土地を現在売却せずに将来しないことによる単位面積当たりの節税額売却することによる譲渡所得税の税額增が、土地を売却せずに相続していくときの相続税の節税額を上回るなら、ネットの節税額はマイナスになる。四年から想的な節表3-1は、一九六九五年の市場価格に対する農家と非農家の節税額の地価に対する比率を五年ごとに示している。
まず、農家については当初マイナス六·三〇%から始まり、一九九0年のピークには二五六.二〇%に達している。一九九五年でさえ、節税額は地価の一六九·三三%もある驚くべきことに、農家世帯の節税額はマイナスで、一九七○年以前は、購入者の提示する価格が時価より低くても、農家にとって限界的に土地を売却したほうが有利であったことを示している。

農地は相続税の課税ベースの計算において住宅地として評価され、しかもこの時期、非常にきびしい累進的譲渡所得税率のために譲渡所得税は高額であった。さらに、将来地価の上昇が予想されるため、売却を延期すればするほどより多くの譲渡税を支払わなければならなかった。そのため、譲渡税の負担を軽減するには、早期に土地を売却することが有利であった。事態が一変するのは、一九七四年の長期営農継続農地制度の導入である。これによって、大都市近郊の農家にとって、農地が理想的な節税手段となった。
この特例は、ただちに節税額に劇的な変化をもたらし、一九七五年にはその値は一二·九七%に激増した。このことは、当

時の地価の11倍以上を支払わなければ、農家は土地を手放さないことを意味する。一九九○年地価の三·五倍以上支払わなければ、農家は土地を手放そうとはしなかった。には、地価の大幅下落を反映して、節税額が減少に転じる。
しかし、一九九三年の税制改その後、一九九三年の税制改正によって、正が一時的にこの下落に歯止めをかけた。
相続税支払いのために土地を売却して得た譲渡所得から相続税額が控除されるようになったからである。つまり相続税に等しい譲渡所得が出るように土地を売却すれば、譲渡所得税は支払わなくてもよくこれが土地の相続を有利にしたことはいうまでもない。

焼きそばなった。大きいやはり農家のほうがこの研究によれば、従来の長期営農継続農地制度と現在の生産緑地制度のために、農地の需つまり、農家が農地を売却要価格は市場価格のおよそ二倍から三倍以上になっているという。市場価格の二倍から三倍以上の買い値がつくときである。このような数量しようとするのは、やはりいちばん効果が大きいのは、農地に対する相続税制であろう。
的な大きさをみると、市街化区域内にはたくさんの農地が残されているの農地に対する相続税の軽減措置のために、効率性の観点から考えて非常に望ましくない事態であるもちろんこれは、節税額の値は農家にくらべてかなり同じように、宅地の保有者の節税額を計算してみると、税制のゆがみは非農家世帯にもある小さく、一九九五年には二三·六五%である。
その結果、農家のほうが影響ははるかに大きいといえる。
程度影響しているが、三倍の価値を提示できる投資家はほとんどいないだろう。市街化区域内にお市場価格の二宅地化すべき地域に農地が存ける農業自体の収益はきわめて低い点を考えると、本来ならば、にも無視できないミスマッチが発生している。続する結果もう一つの原因は、右に述べた土地譲渡所得税の凍結効果によるものと考えられる。

農地に一九七○年代から一九九二年まで一般の土地譲渡所得よりも低い税率対する譲渡所得税率は、しかし、が適用されてきた。税率が低くても凍結効果は発生する。一九九三年にこの特例は廃一般の土地の譲渡と同じように課税されるようになった。止され、農地から宅地への転用は阻害されているもこういった土地譲渡所得税の凍結効果によって、前述のように、現在土地を売却するよりも将来まで土地の売却を延期する-のと考えられる。農家は納税延期の利益を得ることができる。
そのために農地から宅地への転用はとによって、阻害されている二五%上筆者たちのもう一つの研究によれば、とりわけ推計結果の良好な地方圏における市街化区域土地譲渡所得税の凍結効果によって、地価はおよそ二五%上昇しているという結果が内では、農地面積はおよそ六%増加していることがシミュレーションによって明得られている。

また、先ほど述べたように、農家にとってみれば納税延期の利益のために、らかになっている。より土地を手放そうとはしないであろう。それが二五%もの地価上多くのお金を積まれなければ、昇を招いているという結果になっている次のようなことがわかる。賃貸借市場においても資産市場においてもこれまでの結果から、それぞれ異なる障害が存在するために、土地の有効利用が実現されていない。

いくつかのミスマッチが発生しているにもかかわらず、それを修正するような市場メカニズムが、このような税制や法制度のために機能していない。

土地の集約化と建物の共同化

前章では、なぜ市街化区域内に農地という低度利用地がたくさん存在しているかを考えてみた。
この章では、なぜ建物や土地の集約化が実現しないのか、つまり、なぜ土地の高度利用が進まないかについて検討してみたい。
高層化して土地を有効利用するのが必要であるにもかかわらず、なぜ都市の高度利用は進まないのだろうか。
あたりまえ

物流総合効率化法

自主運行車
市街化区域内の農地を宅地化し、また、遊休地等の低度利用地を高度利用することによって、通勤や交通混雑を緩和し、人々の通勤時間を短くすることができるはずである土地をより集約的に利用することによって、一定の土地の上に高層ビルを建築し、これまで郊外に家を求めていた人に、より近郊により広い住宅サービスを提供することが可能になるこれは郊外の乱開発を抑制し、ヨーロッパや外国で見られる郊外の田園風景を取り戻すのにぜひ必要である。
これまでは都市内部での高度利用が制限されていたために、人々は郊外に行かなければ、比較的安い価格で十分な広さをもった住宅を求めることができなかった。乱開発が生その結果、じ、自然として保全すべき地域が破壊されてしまった。本来なら残すべき望ましい田園や、東京でも、かつての武蔵野の面影を残すところは、ほとんどなくなってしまった。

外国にも誇れるような田園風景を取り戻すには、どうしても都市の高度利用が必要である。ペンシルビルはむだが多いまず、土地の集約化について考えてみよう。いくつかの解決困難な問題がある。規模の経済が零細化した土地や建物を共同化するには、大きいと考えられる都市内については、なるべく土地所有を零細化させないことが望ましい。
いったん所有関係が零細化してしまうと、それを集約化するために、さまざまな社会的費用が発生するからである。
このような社会的費用を発生させないために、土地の切売りを促進させないことが望ましい。規模の経済が大きいと考えられる土地利用を、また、非効率な単位に分割して利用することを避けなくてはならない。

しかし現実には、東京でも、とくに古くから開発された街では、ペンシルビルと呼ばれる規模の小さなビルが数多く存在し、これからも建設されようとしている。このようなビルは、景観が悪いだけでなく、効率上もきわめて劣っていることが一目瞭然であろう。二00一年九月に起きた、四〇人以上が犠牲者となった新宿雑居ビルの火災でも明らかになったように、防災上も大きな問題があるどのような小さなビルにも、エレベーターや廊下などの共用部分を設置しなければならないもし、いくつかのビルを共同化すること安全性のために、防火設備や非常階段も必要である。
ができるならば、このような設備のかなりの部分は節約できる。ペンシルビルは、土地利用が以下ではまず、なぜ土地所有が零細化してし零細化してしまったために起こった現象である。まったのかを考えよう。その後、いったん零細化した土地所有を共同化するときの問題点にっいて取り上げる。ならば大坦模化したここでは、なぜ都市における土地所有が零細化してしまったのかを考えてみよう。
宅地が零細化してしまった基本的な原因は、地価の高騰と税制にあると考えられる。
地価が

各人の土地需要量は減少する。これ自体は市場制度のもと上昇すると、需要の法則に従って、では問題ではない。土地の稀少性が高まり地価が上昇すると、それがシグナルとなって、人々に土地の利用を節約するように要請する。これによって土地利用が小規模化するのであれば効率性の観点からは問題とはならないしかし、著しい規模の経済が働いていると考えられ前述のように、都市内の土地利用には、る。

そのときには、土地所有を集約化し大規模化する力が働くはずである。しかし、そのような市場メカニズムが税制等によって打ち消されている可能性がある。

現場のプロが教えるしたがって、土地の規模を零細化する税制がなくなれば、土地所有は大規模化し本来の効率性を回復するだろうそれでは、税制のどのような措置が土地所有の小規模化を促進するのだろうか。代表的な土地税制について調べてみよう。固定資産税の効まず固定資産税には、分配の公平性という観点から、小規模な宅地所有者に対して、その税金を軽減するという措置が導入されている。
これは小規模宅地の軽課措置と呼ばれているものである何度かの地価の急激な上昇のために、宅地保有者の負担が過重になってしまうという過去、住宅用地に対する課税を切り下げる措置が講じられてきた理由から、一九七三年に地価が高騰し、それにともなって固定資産評価額も上昇した結果、それに税率をかけて得られる固定資産税額も上昇した。

それでは一般の宅地保有者が、しかし、固定資産税を払いきれなくなってしまうという政治的理由から、土地の評価額を11分の1とする措置が取られた。つまり、本来の税金の半額になったのである。さらにその措置が拡大され、現在では111分の1の軽課措置となっている。すなわち、住宅地以外ならば払宅地の固定資産税額は、わなければならなかった金額の111分の1に減額されている。さらに、日常生活に最低限必要とされる一世帯当たりの基本的な土地の広さを二00㎡として、それ以下の規模の宅地に対して評価額を六分の一に減額するという措置が導入された。
二00㎡が妥当かどうかという問題が残っているが、このような措置のために、土地は零細化して保有したほうが有利になることはいうまでもない。これによって、宅地は大規模に売るよりも小規模にして売却したほうが売却総額は上昇する。この結果、郊外の分譲地の平均的な面積は一00㎡以下に抑えられている。切売りで譲渡所得税を節約しかし、固定資産税のこの効果については、むしろ、それほど大きいとは思えない。
より大きい効果を及ぼしているのは、譲渡所得税や相続税であろう。土地を譲渡した際に課される税金である。
譲渡所得税は、土地譲渡所得税では、土地の保有期間が短期と長期とで異なる税率が適用されており、控除額も異なっている。

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立証責任が誰にあるか

短期的な保有に関しては、一般に高い税率が適用されるとともに、控除額も低い金額しか認められていないこれに対して、長期の譲渡所得に対しては控除額も大きく、低い税率が適用されている。長期の譲渡所得については、現在、六000万円以下の部分については二〇%住民税六%の税率が適用されている。
六000万円を超える部分については二五%住民税七·五%これは一般の所得とは分離して課税される分離課税制度であり、六000万円以下の部分と六000万円を超える部分については異なる税率が適用される累進構造になっている。この累進構造を強めているのが、控除額である。宅地を譲渡した場合に得られる譲渡所得か

ら一定の金額が控除されて、その超過額について税金が課せられる。
現在では、最高五000万円までこの控除が認められている。したがって、譲渡所得が最大五000万円までは、譲渡所得は支払わなくてすむ。

この累進構造は、土地売却行動にどのような影響をもたらすであろうか。すぐわかるようにこれは土地の切売りを促進する。土地を譲渡する際に、土地を小規模に分割して売却することによって、譲渡所得を五000万円以下にしようという強い誘引が働く。その結果、規模の大零細な土地に切売りされて供給されていく。そうすれば、きな土地も、譲渡所得税の納税額を大きく節約することができるからである農地が宅地に転用されるとき、相続税の支払いのために土地を切売りするという事実がしばしば観察される。
土地の譲渡所得を一定額以下にすれば、税金を節約できるのが譲渡所得税の累進構造である。基本的に法定相続分を基本として課税額が決定されるために、相続税は、土地の所有規模を零細化させるかどうかについては明らかではない。しかし、流動性制約や借入制約が存在する土地所有の規模を小さくすると考えられる。と、また、譲渡税との相乗効果で土地所有を小規模化する可能性がある。
ここで簡単に、日本の相続税制について説明しておこう。
日本の相続税制は、実際に相続を受ける人数や金額によって税額が決まるのではなくて、法定相続人の数で税額が決定される。いま、配偶者と子ども二人からなる相続人の場合を考えてみよう。現在、基礎控除が五000万円認められている。さらに、相続人1人当たりについて1000万円の控除額が認められる。したがって、配偶者と子どもが二人の場合には、五000万円+三000万円の控除が認められることになる。
これは、配偶者だけですべての財産を相続する場合にも、この控除が認められる。
逆に、配偶者が相続放棄して、子ども二人で遺産を相続する場合にも、同様である実際にどのように相続されるかとは独立に、課税額は決定される。つまり、日本の相続税制では、このように控除や税額は民法上認められた相続権利分に基づいて計算配偶者は遺産総額の二分の一、される。また子どもたちには残りの11分の1を均等に分割して相続できる権利があるとされている。この法定相続額に基づいて、課税額が決定される。

多摩グリーン賞すなわち、民法に定められる相続割合にしたがって相続した場合、各個人がどれだけの遺産総額が相続できるかが決定され、それを税率表に適用して、各人が納める税額が決定されるそれらを合計することによって、相続人全体で支払わなければならない相続税額が求められる法定相続分に対する課税額と同額の税額控除が認められている。
ここで配偶者には、すなわち配偶者の税額をゼロにすることができる配偶者は、法定相続分まで相続するかぎり、誰もが金融資産を持っているわけではないこの相続税額は誰が支払ってもよい。相続財産を相続人間で分割する方法としては、金融資産の保有が十分な場合や、借入れが容易な世帯では、が土地で、長男(女)次兄や次男·次女が金融資産という方法が一般的である。このとき、しかし、土地の分割は生じない。

相続財産に金融資産が十分に含まれていなかったり、借入制約下にある相続人の場合には、土地の切売リによって、相続税を捻出しなければならない。あるいは、土地が分割して相続される相続財産をめぐるトラブルの原因の一つは、土地の利用が規模の経済性を持つことから生じていると考えられる。相続人の間で土地を細かく分割してしまうと、土地の利用が制約され

資産価値が大幅に減じられてしまう。
これを回避するためには、土地を分割せずに相続するとができればよい。次男や次女に相続を放棄してもらうか、金融資産で分配することができれ資産価値を保全できる。
ば、しかし、次男や次女はそんなに簡単に相続を放棄しないだろう。といっても、十分な金融資産があるとも限らない。銀行からの借入れもそれほど容易ではない。

骨肉の争いの原因こがひそんでいる。相続上は土地で資産を持つことが有利であるが、兄弟(姉妹)間の利害調整のための金融資産も必要なのである。この意味で、流動性制約や借入制約がある場合には、相続税は土地を分割させたり、切売りさせる効果を持っている。相続税と譲渡所得税の相乗効さらに、現在の制度は譲渡所得税とセットになっているため、土地の所有規模を零細化する可能性が高い。
一九九三年以降、相続税の支払いのために土地を売却した場合には、支払った相続税額を土地の譲渡所得から控除できるようになった。したがって、相続税額と等しいだけ土地譲渡所得が生じるように土地を売れば、譲渡所得税を免れることができる。つまり、土地を切売りして相続税を支払うことが有利になる。
大規模な土地を所有している人たちが土地を相続する際には、ちょうど相続税を支払えるだけ譲渡所得が出るよう切売りするのが合理的なこれは、節税手段となる。土地所有を零細化させる原因の一つである。土地は流動資産と同じ働きをするといえる。
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