現場のプロが教える

保証協会

逆に、点E;よりも左側では、ドライバーの費用額が節約額を上回る住民の申し入れに応じるのは不利である結果、逆に、汚染権は被害住民が所有しているとしよう。ドライバーは、きれいな空気や静かな環境を利用できないのだから、交通量はゼロになる。つまり、原点0から交渉がスタートする。このときドライバーは、自動車利用を1単位増やすためには、被害住民に円を支払い、汚染権を買い取らなければならない。このときドライバーにとっての限界費用は、ガソリン代等にSS曲線になる。
被害住民は、追加的な被害額はTPを追加したものになる結果、円に等しいから、ドライバーの申し入れに応じるだろう。T円を支払っても、点E;より左側では、ドライバーは便益を得ることになるから、交渉によってやはり点E,が実現される効率的な均衡が実現できるのは、ドライバーと被害住民が交渉によって汚染権をこのとき、取引したからであるこのように外部性が存在するときには、市場は資源の効率的利用に失敗する。

これは見方を変えると、権利が誰に帰属するのか明らかでない財が存在しているから、市場メカニズムが働かないことを意味している。右の例でいうと、騒音や汚染物質という環境要因についての権利·義務関係が当事者間で明確になっていない点に一つの原因がある。

所得権·財産権がすべての財について規定されていることはもちろんのこと、環境や組織内での権限についても誰が責任を持つのかが明らかにされていれば、市場の失敗を解決することができる。このように効率的な資源配分が実現するとい権利の配分さえ明らかにしておけば、自由な交渉によって、う点を理論的に明らかにしたという意味で、コースの定理はたいへん重要な意義を有している。

土地·住宅市場のミスマッチ

土地·住宅市場には、さまざまなミスマッチが発生している。
住宅を貸したいのに貸せない人がいる一方で、借りたいのに借りられない人がいる。これが、前章で説明した賃貸借市場のミスマッチである。もう一つのミスマッチは、住宅の資産市場においても発生している。
適当な価格で土地や住宅を買いたいと思っている人々がたくさんいる。他方、土地や住宅を売りたいと考えている人々がいるにもかかわらず、売買は成立しない。
世帯数が減る市場制度は、本来、このようなミスマッチを需給均衡によって効率的に解消するための社会的装置である。しかし、何らかの理由から、この市場メカニズムがうまく機能しなくなっているこの章では、このミスマッチ、とくに土地·住宅の売買を阻害している原因について考えてみよう。四人家族向けの借家は少ない前章で述べたように、ファミリー型の住宅を需要している人たちにとって、適当な賃貸住宅を探すのは容易ではない。四人家族で住むのに適当な広さで適当な家賃のアパートを探そうとすると、たいへんむずかしい。
他方、子どもたちが独立してしまうと、かつ高齢者たちは比較的大きな住宅に住んでいる。て住んでいた住宅の広さは、もはや必要なくなる。子どもたちがいたときにくらべると、夫婦二人で住むためには、かつての住宅は広すぎる。より高齢化すると、これまでとは違ったタイプの住宅が必要になる。たとえば、バリアフリー住宅は高齢者にとって必須なものである。
また、介護サービスが簡単に行えるような住宅サービスや、より高度な医療サービスまで追加された住宅サービスも必要となってくる。
このような潜在的な需要がたくさんあるにもかかわらず、それらを備えた住宅サービスは、現在のところ十分には供給されていない。

賃貸借市場が整備されれば、お年寄りたちは自分の家を貸して、適当な広さの住宅に移り住むだろう。これに対して、いくら高齢化が進行しても、あらゆる住宅をバリアフリー化するのは、経済人生の一定の期間だけである。むしろ、的ではない。バリアフリーを必要とするのは、バリアフリーの住宅を賃貸住宅として供給し、バリアフリーのサービスが必要となったら、高齢者専用住宅に移り住むほうが、安上がりである。ライフスタイルや家族構成の変化にともなって住宅を改築するよりも、適当な住居に移転していくほうが合理的である。
しかし、現実には、さまざまな理由から住宅の売買や賃貸は制約されている。定期借家権は朗報となるお年寄りたちが住んでいる。現状は、四人家族で住むのに適した住宅には、そのような住宅は市場では供給されない。『住宅統計調査』によれば、六五歳以上の単身持家世帯が総務庁の保有する住宅の広さは、これに対して、およそ10㎡である。

借家に居住する四人世帯は約KOE8住まいに住んでいるもし賃貸借市場が十分に整備されており、いつでも自由な契約を作って住宅を貸すことができるようになれば、ミスマッチは解消されるだろう。子どもたちが独立してしまった夫婦の家を他人に貸すことができれば、その夫婦にとってたいへん好都合である。
他人に貸して得る家賃収入から、自分たちはより小さな適当な規模の住宅に移り住んで、その家賃を支払うことが

できる。
新たに小さな家を購入するための資金にすることもできる土地や住宅の評価が金融資産にくらべて低いため、現在の相続税制のもとでは、子どもたちへの相続財産として土地や住宅を保有することが合理的である。
受贈益と過去から繰り越されてきた欠損金が相殺され

高齢社会

長男に譲る
したがって、大きな住宅を保有する老夫婦にとってみれば、それを人に貸して、自分たちが死んだ後に、子どもたちに住宅が返ってくるようにすれば十分である。そのためにも、賃貸借市場を活性化する必要があるこの方法として、定期借家権は格好の賃貸借契約であるたくさんの人々が、ファミリー向けの規模の大きな賃貸住宅を必要としている。差し当たり頭金を貯めるために、適当な広さの賃貸住宅で我慢しようとしている人たちにも、定期借家権は朗報となるであろう。また、定期借家権を利用すると、終身契約の高齢者向け介護サービス付き賃貸住宅も供給されるであろう。
自治体が銀行の役割を果たす武蔵野方式と呼ばれる一種のリバース·モーゲージは、このようなシニア世帯が保有する住宅を現金化,流動化する方法の一つである。これは、高齢者の保有する豊かな資産を担保にして現金化しようというものである。高齢者はみずからの保有する土地や住宅を担保として金融機関に提供し、そのかわり一定の資金を銀行から毎期毎期受け取る。

その資金は、介護のためのお金や毎期每期の生活資金とし高齢者が亡くなったときに、原資が返済されるて使われる。その土地や住宅は処分されて、この制度が武蔵野方式と呼ばれる所以は、武蔵野市が始めたものだからである。リバース.モーゲージの銀行の役割を、自治体が果たす点に特徴がある。これはなかなかおもしろいアイデアと思われるが、自治体が地価の下落によって生じる資産価値の下落や高齢者の寿命というリスクに対応できる能力を果たして持っているかどうか、疑問である。
地価の下落によって生じた担保割れや寿命予測の誤りは、納税者の負担となって跳ね返ってくる。このとき、資産を持たない一部の納税者から、資産を保有していた人々への所得移転が生じる。これは明らかに不公平である武蔵野方式は苦肉の策そもそも、このような方法が必要とされるのは、高齢者が保有する土地や住宅を有効利用する方法がなかったからである。
定期借家権の導入によって賃貸借市場が活性化すれば、高齢者が資金をファイナンスするための新たな方法が生まれる。
高齢者は、自分の持っている大きな住宅や土地を賃貸し、そこから得た資金で自分たちの老後のための必要資金をファイナンスすることができる。大きな家を貸したい人が潜在的にはたくさんいる。しかし賃貸借市場の取引が借家法によって限定されているために、武蔵野方式という苦肉の策が考え出されている。

情報の非対称性他方、大きな家を必要としている若年世帯がいるにもかかわらず、その人たちに土地や住宅が行きわたらないといったミスマッチが発生している。定期借家権を用いれば、賃貸借市場のこのミスマッチは解消し、高齢者が安心して自分たちの広い家を他人に貸すことができるようになる。また、高齢者向けの介護サービス付きの借家も供給されるだろう。資産市場にもミスマッチが

もう一つのミスマッチは、資産市場に存在している。土地や住宅の資産市場での売買を阻害土地譲渡所得税だと考えられる。
しているのは、土地や住宅を持っている人にとって、これを手っ取り早く現金化する方法は、その土地や住宅を売ってしまうことである。しかし売却するときには、譲渡所得税を支払わなければならな実現されたキャピタルゲインに対して課税される。
かりにキャピ譲渡所得税は、このため、タルゲインが発生していても、土地や住宅を売却しないかぎり、税金を払う必要はない。売却を延期すれば、今年までに発生しているキャピタルゲインについては、税金の利子費用分だけ税金を節約することができる。
売却を引き延ばすことによって、たとえば1年間、土地の所有者は節税利益を得ることができる先送りによる利いま次のような例を考えてみよう。個人の譲渡所得については、税率は二00一年現在11今年、ある土地を売ると五000万円の譲渡所得が実現すると考えてみよう。六%である。
居が認められて住用財産については三000万円の所得控除収用される場合は五000万円いるから、この譲渡所得のうちの一1000万円に対して、二六%の税率で課税される。
これに対して、一年後に土地を売却すると考えてみよう。この一年間に土地の値上がりや値ドがりはなかったものとしよう。どのようなことが起こるだろうかすると、地価の変化がないから、一年後に収める税額も今年売却したならば支払わなければならない税額に等しい。

このとき五110万円二000万円×0.二六を今年納めるか、来年まで土地の売却を延期して来年五110万円納めるかを比較すると、来年納めたほうが有利である。

同じ金額ならば支払いは遅いほうが利子分を節約できるので有利である。つまり五二〇万円にかかる利子分だけ、1年間土地の売却を延期することによって利益を得ることができる。これが、譲渡所得税によって発生する納税延期の利益である。このような納税延期の利益のそれが存在しない場合よりも土地の譲渡が将来に延期される。ために、つまり、土地譲渡所得税は土地の売却を延期させる効果を持っている。これを土地譲渡所得税の凍結効果という。
いったん購入された土地が、その土地所有者のもとで凍結されてしまうことを意味する。逆にいえば、土地を購入する人にとって、この所有者か市場地価よりも高い金額を払わなければ、ら土地を買うことができないことを意味している。納税延期の利益があるために、土地所有者に土地を売る気にさせるには、もっとたくさんのお金を積まなければ、買い手に土地はわたらないことになる。
このような節税利益の分だけその土地の売却価格は高くならざるをえない。土地の有効利用が阻害される何が起こるだろうか。
税制が存在しないとその結果、土地の有効利用を促進するためには、きに土地の需要価格が最も高い人に土地が配分されなければならない。

収入証明書(源泉徴収票·納税証明書·確定申告書の写し)

任意後見人

土地の有効利用をする人、すなわち最も効率的な土地利用を実現できる人は、土地の需要価格が最も高い人であるいちばん高い値段をつけた人のもとにその資源がわたることが、市場制度のもとでは、効率的な資源配分を達成するために必要である。土地についても、同じことがいえる。有効な土地利用方法を持っていない投資家は、土地に対する需要価格が低い投資家である。これに対してある土地の有効利用のノウハウを持っている人にとって、その土地の需要価格は高い。土地が需要価格の低い人から需要価格の高い人に売却されることによって、土地の有効利用が実現さ

投機家はみずからが土地利用にかかわる必要はない。有能な投機投機家も同じ働きをする。
将来の土地利用方法の出現や将来土地を有効に利用する人々が出現するかどうかについ家は、自分はその土地の利用を知らなくても、て、将来の可能性を正確的確に予想できる人である。に予想しさえすればよい。将来の有効利用の可能性にかけて、高い価格を土地につけるかもしれない。
投機家は、したこのような投機家たちに土地がわたることも、まったくむだなことではない。がって、むしろ投機家が正しい予想を持つかぎり、その投機家は将来の開発者の代理人として機能している。バブルという現象の問題点は、予想を修正するメカニズムが存在しない点にある。
この問題がバブルのクラッシュという事態でしか、予想を修正できない点が先送りされることによって、しかし、これは土地だけに固有の問題点ではなく、資産市場全般に起こりうる現問題である。象である買い手のほうが売り手の持っている需要価格より土地譲渡所得税が存在するために、さて、土地は売却されなくなってしまう。
も凍結効果の分だけ高い価格を提示しなければ、その結果その人に土地がわたらな効率的な土地利用ノウハウを持っている投資家や開発業者がいても、いかもしれない。
これがもう一つのミスマッチの原因であるつまり、その土地を使用したならばより高い収益を得ると考えている投資家がいるにもかかその人たちに土地は売却されず、わらず、依然として土地利用の効率性の低い人たちが土地をこれが、土地住宅の資産市場を通じて効率的な資源配分を保有し続けるという事態が生じる。実現する際の障害となっている。市街化区域内に残る農譲渡所得税だけではない。
このような資産市場での売却阻害効果をもたらしているのは、相相続税が市街化区域内農地に及ぼす効果を見てみその一つの原因である。それでは、続税も、よう市街化区域と市街化調整区域に分かれている。市街化区域とは積極的に市都市計画区域は、市街化を抑制し、自然環境を保全すべき地域がある街化を進める地域である。
これに対して、電気、これが市街化調整区域である。市街化のためには、道路、上下水道といった公共サービ開発を抑制することによって、スが必要である。市街化調整区域では、公的なセクターによる公共投資のための資金を節約することができる。

インフラ整備、市街化区域内に依然として多くの農地が残されている点である日本の都市問題の一つは、生産性の低い農地が残っているのはなぜだろうか。東京のように地価の高いところで、どうし本来ならば、農地は農家より高い価格て、このようなミスマッチが生じているのであろうか。宅地に転用されていくのが普通である。を提示する開発業者に売却されることによって、都市農業から生み出される生産物よりも住宅やオフィスのほうが高い価値を持つにもかかわでは、らず、なぜそのようなことが起こらないのだろうか。市街化区域内の農地に対する優遇税制にある。
市街化区域内農地に対してはこの原因は、数年前までは長期営農農地と呼ばれたものでさまざまな税制上の優遇措置が与えられている。現在は生産緑地制度と呼ばれている制度がある。
これは将来にわたって長期間農業を継続しよその農業意思を尊重し、農地の保有税、相続税を軽減しようという意思のある農家に対して、うというものである原因は相続税制に

長期営農制度および生産緑地制度で特筆すベき点は、農地に対する相続税が無視しうるほど低い額に抑えられている点である。
一九七五年以後、農地の相続税評価は、当該土地の農業収入をもとに評価されてきた。
父の相続発生時点生産農業所得統計によれば、農林水産省一九九五年東京近郊における1㎡当たりの農これを、年率五%の利子率で現在価値を計算すると三四六〇円業収入は一七三円である。(三四六0円×0.0五”七111円:年々一七三円を利子として生む資産の価値を資産の現在価値になる。この金額が相続税の課税標準となる。という)農地の平均地価は約五0万円であるから、ということになる。
農地の評価相続税は時価の0.七%-三六四0円¥五0万円したがって、農地は事実上、相続税の支払いを免除されたことになる。いまだに全国の市街化区域内に1割程度の農地が存在しているのは驚きであるが、それはこのような相続税制によると,ろが大きい。
市街化区域内農地を宅地として売却するときには、転用にコストがほとんどかからないので宅地価格とほぼ同じ価格で売却することができる。農地を宅地にするときに、ほとんど手を加えずにすむ。
生産緑地制度のもとでは、土地を農地として相続するかぎり、農家は相続税をほとんど支払わずにすむことができる。したがって、農家にとっては、このような制度を利用しない方法はない市街化区域内の農家にとっては、農業を続けるだけでなく、土地資産を保全する意味でも生産緑地制度を用いて、相続税をスキップすることはきわめて合理的である。この制度のもとでは、相続税を払わずに、価値の高い土地を保有し続けることができる。

この相続税の軽減措置農地を保有し続けることが最も合理的な資産保有のために、市街化区域内の農家にとっては、方法である。したがって、農家は農業の意思を表明することによって、相続税を回避し、そして土地を保有し続けることができる。
その結果、生産緑地制度長期営農農地制度のために本来ならば転用されたはずの農地が、宅地に転用されないという事態を発生させている。
これが市街化区域内に依然として多くの農地が残されている基本的な原因である相続税の節税効果はどれくらいか筆者たちは、いま述べた、農家に対する節税額がどの程度の金額になるかを次のような仮定のもとで計算してみた。

その計算仮定と結果を簡単に紹介しておこう。いかに、農地に対する相続税制が宅地価格を高めているかがわかる土地保有の節税効果は、個人の所得、保有する土地面積などによって大幅に異なるので、典型例として、東京近郊に大規模な土地を保有する、市街化区域内の農家世帯五000㎡の農地を所有と非農家世帯一000㎡の宅地を所有を想定しよう。
この家計は当初いっさいの金融資産を保有していないものとする。次のような単純でわかりやすい相続シナリオを描いてみた家族:父親、母親、子二人息子と娘二五年後に死亡。各世代の父親は、自身の父親から相続した後、父親死亡時に遺産は母親と二人の子どもに相続される。

1年以内に母親が死亡、母親の遺産も二人の子どもが相続するおよびすべての遺産は事実上息子が相のどちらの場合も、娘は法定相続分を放棄、続して、次世代の父親となる。つまり、二五年ごとに相続税が発生すると考える現世帯は初期時点で限界的に土地100㎡を売却するかどうか考えている。

名義預金