第2位:有価証券

固定資産税評価証明書

倒産しても、自らの経営の失敗を認めずに、銀行の責任にしたある有名デパートの経営者が一つの例である。不良債権が累積した銀行の預金者は、委託人の一人であるが、不良債権の発生に対していかに無力であったかを考えれば、この情報の非対称性が深刻な問題を引き起こすことがわかる。そのときに発生する社会的な費用をエージェンシー·コストといい、経営努力を怠ったために発生する損失や、それを防ぐために講じた制度設計のコストがこれに含まれるあらゆる契約について生じる可能性がある。
このようなエージェンシー·コストは、たとえば、経営者と労働者、消費者と企業、保険契約者と保険会社間にも発生する。経営者は労働者に最大の貢献をしてもらいたいと考えているが、労働者はそのような貢献よりも自分の利益を優先するはずであり、その貢献度を客観的に決める方法がないのが現実である。
これも労働者のほうが自分の労働や貢献について、経営者よりも多くの情報を有しているからである消費者は企業の生産物が安全であることを望んでいる。しかし、その生産物の品質を安全な水準に維持するには、多大なコストが必要である。
商品が安全でなくても、企業はそれを他の原因によるものと責任逃れをすることも、保険契約者は事故が起こっ場合によってはできる。
親の家を片づけるても、それを他者のせいにするかもしれない。保険会社は契約者の注意努力を最大限に維持したいが、それには多くのコストがかかる。これらの契約によって発生するコストを、エージェンシー·コストという医師と患者にもエージェンシー·コストは発生する。患者は最も安い費用で病気を治してもらいたいが、医者は異なる目的を持っているかもしれない。安上がりでない方法や、保険点数の高い方法が選択されるかもしれない。
多くの誤診や医療ミスが報告されているのは、患者の目的とは異なる目的を医師が持っていることを示唆している。家主はプリンシパル、借家人はエージェント委託人は家主で、さて、この章の例では、代理人は借家人である。家主は自分の住宅を借家人に委託して、大切に使ってもらうように契約を結びたいのだが、先ほど述べたような障害のために、十分な契約が結べない。その結果、さまざまな損失やコストが発生する。

これらをエージェンシー·コストと呼ぶ表1-1

コストと呼ぶかというと、賃貸借契約には、必ず委託人プリンシパルと代理人

空家が蝕む日本

労働者、主と経営者消費者とここで、コストについて、もう少し説明しよう。エージェンシー·たとえば、企業経営についても情報の非対称性が存在する。この場合は、企業の所有者(株主)が委託人であり、企業の経営者が代理人となる。株主は、みずから委託した資金や資産が効率的に利用されて、最大の利潤が得られることを目的としている。これに対して、代理人である経営者は株主のこのような要請よりも、みずからの欲求を満たすことを優先する可能性がある。
みずからの地位が安泰であれば、利益を上げるよりも自分の地位や待遇を改善するほうが重要だと考える経営者がいるかもしれない。このとき、利潤が低下しても、それは経営努力を怠ったからではなく、企業の外的な要因であったと主張することができる。これができ経営者のほうが株主よりも経営についての多くの情報を持っているからであるるのは代理人は、このような情報格差をつねに利用することができる。

プロ整理業者の倒産しても、自らの経営の失敗を認めずに、銀行の責任にしたある有名デパートの経営者が一つの例である。不良債権が累積した銀行の預金者は、委託人の一人であるが、不良債権の発生に対していかに無力であったかを考えれば、この情報の非対称性が深刻な問題を引き起こすことがわかる。そのときに発生する社会的な費用をエージェンシー·コストといい、経営努力を怠ったために発生する損失や、それを防ぐために講じた制度設計のコストがこれに含まれるあらゆる契約について生じる可能性がある。
このようなエージェンシー·コストは、たとえば、経営者と労働者、消費者と企業、保険契約者と保険会社間にも発生する。経営者は労働者に最大の貢献をしてもらいたいと考えているが、労働者はそのような貢献よりも自分の利益を優先するはずであり、その貢献度を客観的に決める方法がないのが現実である。
これも労働者のほうが自分の労働や貢献について、経営者よりも多くの情報を有しているからである消費者は企業の生産物が安全であることを望んでいる。しかし、その生産物の品質を安全な水準に維持するには、多大なコストが必要である。
商品が安全でなくても、企業はそれを他の原因によるものと責任逃れをすることも、保険契約者は事故が起こっ場合によってはできる。ても、それを他者のせいにするかもしれない。保険会社は契約者の注意努力を最大限に維持したいが、それには多くのコストがかかる。これらの契約によって発生するコストを、エージェンシー·コストという医師と患者にもエージェンシー·コストは発生する。
患者は最も安い費用で病気を治してもらいたいが、医者は異なる目的を持っているかもしれない。安上がりでない方法や、保険点数の高い方法が選択されるかもしれない。

買いたいという人がいる

多くの誤診や医療ミスが報告されているのは、患者の目的とは異なる目的を医師が持っていることを示唆している。家主はプリンシパル、借家人はエージェント委託人は家主で、さて、この章の例では、代理人は借家人である。家主は自分の住宅を借家人に委託して、大切に使ってもらうように契約を結びたいのだが、先ほど述べたような障害のために、十分な契約が結べない。その結果、さまざまな損失やコストが発生する。
これらをエージェンシー·コストと呼ぶ表1-1

失うものが多すぎて、華な家を他人に貸すのは危険すぎるのである。高いものや品質のよいものを他人に貸したくないのと同じ原理である。引費用がかかる持家の場合-次に、持家を買う場合のコストについて考えてみよう。
持家を建設、そして購入する場合には、一定の取引費用がかかる。住宅を売買するときには、家を借りる際にはない費用が発生する。売買一回当たりについて一定の固定費用が発生する。
たとえば、住宅を建設するには、建設会社との契約、発注、設計などについて固定的な費用が発生するそしてこの固定的な費用は一回かぎりのものであるために、規模(㎡)当たりの費用は低下するという性質を持っている。
これならいけるつまり、このような契約や売買にともなう取引費用の固定費的規模の大きな住宅のほうが、な性格のために、このような平均取引費用は安くなると考えられる。これが、相対的に住宅の規模が大きなほど有利な原因である。表1-3にこの結果が要約されているもちろんこのような契約にともなう取引費用が発生するが、借家契約にも、持家にくらべればはるかに低いと考えられる。借家契約については、前述のように、他人に貸すために発生するエージェンシー·コストが発生する。他方、持家の場合には、1回かぎりであるが、固定費用を払わなければならない。
固定費用は規模が大きくなるにつれて、いうまでもなくその平均費用は低下する。逆にエージェンシー·コストは借家の規模が大きくなるにつれて逓増すると考えられる。やはり小さな借家·大きな持家は合理的表1-4は、表1-2と表1-3を合成したものである。
エージェンシー·コストと取引費用を合計すると、小さな借家大きな持家が合理的なことがわかる。
これが持家の規模とを相対的に大きくし、借家の規模を小さくする原因である

いい換えると、規模の大きな住宅は借家として使うと不利であり、持家として使うと合理的である。それは、前述のように、大きな住宅を借家として使うためにはかなり大きなエージェンシー·コストを負担しなければならないからである。他方、規模の大きな住宅を持家として利用すると、規模当たりでみる平均固定費用はかなり節約できる。
逆に規模の小さな家についてはどうであろうか。規模の小さな家については、人に貸したほうが有利である。

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